+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Банкротство застройщика и разорение дольщика 2019 год

Если застройщик объявляет себя банкротом, то неполучение дольщиком своих квартир становится фактом. Компании не на что строить дом и нечего возмещать — официально у нее нет никаких средств. Что в этом случае должны сделать дольщики, сколько времени у них есть и куда необходимо обратиться — читайте в статье.

Горячая линия

Горячая линия

Основным актом, что регулирует банкротство является ФЗ-№127. В нем содержится вся процедура, которую должен провести суд для признания банкротства. Если рассматривать его содержание кратко: существует пять основных этапов, согласно которым строительная компания может быть признана банкротом. Фактически же применяются только две — наблюдение и конкурсное производство. В рамках первого в фирму направляется управляющий, главная задача которого наблюдать за всей деятельностью и проанализировать ее настоящее финансовое состояние. В рамках же второго начинается конкурсное производство, что характеризуется банкротством фирмы и поиском нового управления — в то время как прежнее отстраняется.

Рассмотрим основную информацию о процедуре признания застройщика банкротом. Она включает в себя пять этапов, к которым относится:

  1. Наблюдение.
  2. Оздоровление — финансовое.
  3. Управление компанией.
  4. Конкурсное производство.
  5. Соглашение — мировое.

В юридической практике тем не менее используется только две из них — этого вполне достаточно для признания застройщика банкротом. Отдельно отметить то, что в результате отстранения действующего руководства его пост занимает арбитражный управляющий.

Существует также реестр, в котором находятся требованиям и дела кредиторов. В соответствии с общим правилом, которое действует для документа учета кредитором юридических лиц, должны вносится только требования по денежным компенсациям. В случае же долевого строительства в отдельном списке учитываются также все взыскания по жилой площади. Однако есть нюанс: использование этого реестра возможно только в случае, когда суд принимает банкротство застройщика в соответствии с параграфом 7 ФЗ-№127.

Если дольщик выяснит, что данный параграф в ходе судебного разбирательства не был применен, то он должен самостоятельно подать необходимое заявление в суд.

Вся информация, касательно начатых судом проверок, общедоступна. Все требования, что есть у дольщика касательно жилья должны быть внесены временным управляющим от суда в реестр. Помимо, он также должен выслать всем официально закрепленным кредиторам уведомление о начале процедуры наблюдения и конкурсного производства.

Дата получения письма станет моментом, с которого начинается исчисление срока. Теперь о его рамках: во время стадии наблюдения — 60 дней, во время конкурсного производства — 30 дней. Что делать, если уложится в этот период не удалось? Обращаться в суд и вносить данные через него.

Законодательством РФ дольщикам предоставлена гораздо большая защита, что автоматически предоставляет им преимущества, недоступные остальным кредиторам. К таковым можно отнести:

  1. Очередность. В реестре закреплено четыре очереди, дольщики в которой занимают третье место. Выплаты остальным кредиторам будут производиться после дольщиков — это общий порядок.
  2. Форма компенсации. Основное преимущество, которое позволяет выбрать то, в какой форме должна производиться компенсация — финансово или недвижимостью. Первоначальные требования также могут быть изменены.
  3. Восстановление убытков. В случае, даже если все компенсировано, дольщики могут потребовать восстановление убытков, что были понесены при банкротстве застройщика.

Это позволяет быстрее получить возмещение ущерба, а также ускорить общую процедуру.

Передача помещения, а также прав на него, производится несколькими методами:

  1. Предъявление права владения на жилую площадь. Реализация этого варианта наиболее выгодна, однако для этого необходимо, чтобы недвижимость была достроена и введена в эксплуатацию.
  2. Требование по передаче объекта, когда право подтверждено изначально. В случаях, когда жилая площадь построена и принята в эксплуатацию, а подписания акта не последовало — есть несколько условий для передачи прав. Если вкратце, то это одобрение подобного исхода более чем половины дольщиков, отсутствие нахождения жилой площади в залоге и приемлемое количество квартир для удовлетворения всех дольщиков.
  3. Передача объекта дольщикам для самостоятельной достройки. Достроить жилье самостоятельно можно посредством жилого кооператива, участниками которого являются дольщики. Однако это метод чрезмерно затранен и ненадежен.
  4. Оформление недостроенной недвижимости иному застройщику, что возьмет на себя все обязанности. Передача прав на продолжение строительства вариант выгодный, однако отнимает много времени. Дольщикам также придется переоформить ряд документов.

Выбор того или иного варианта зависит от конкретных обстоятельств.

Первичная инстанция, куда должно быть произведено обращение, с прикрепленным к нем ДДУ, — высший суд (объединен с арбитражным). Необходимо также подтвердить оплату. Копии всех документов и заявления также будут направлены по реквизитам конкретного должника и временного управляющего фирмой.

Существуют также ситуации, при которых отсутствует заключенный договор долевого участия. Если такового нет, а все отношения закреплены в рамках одного документа — это не является проблемой при банкротстве компании. Это связано с тем, что суду достаточно одного, любого документа, который так или иначе может подтвердить связь между субъектами. Например:

  • контракт купли-продажи или предварительный по долевому участию;
  • наличие задокументированного займа, в условиях которого задействована жилая площадь;
  • наличие заключение простого или вложения финансовых средств в иные виды товарищества, что связаны с постройкой недвижимости;
  • наличие векселя на жилье или контрактов, в условиях которых также рассматривается строительство недвижимости.

Однако суд не единственная инстанция, куда может обратиться дольщик. Обращение в страховую компанию, на которую оформлена вся ответственность, — допускает требование либо неустойки, либо возмещения всех средств. В случае удовлетворения этих требования объем потенциальных взысканий в реестре уменьшается — это позволяет снизить нагрузку и количество выплат. Помимо, законодательство также обязывает строительные компании в компенсационный фонд, что создан для таких случаев. Все средства из него направляются дольщикам для возмещения убытков.

Последний, но не менее эффективный способ, — обращение в реестр «Обманутые дольщики». Помощь им оказывают непосредственно органы самоуправления.

Теперь, когда информация об общем порядке действий получена — последующие поступки будут сдержаннее и рациональнее. Единственный способ избегать подобных случаев — тщательнее проверять строительные фирмы, несмотря на монотонность и тяжесть всего процесса. Главное при предъявлении требований соблюдать установленный законодательством порядок, не выходит за его рамки и по возможности консультироваться с юристом.

Долевое строительство обладает массой преимуществ – участник получает совершенно новую квартиру по доступной стоимости. Но достоинства сопровождаются значительным риском – остаться на улице и без вложенных денег. Сегодня изучим внимательнее, что делать, если при долевом строительстве объявляется банкротство застройщика.

Долгое время он выступал в качестве универсальной инструкции, однако несколько лет назад его дополнили специальным параграфом 7 главы IX, посвященным нюансам процедуры банкротства фирм, осуществляющих постройку МКД. Читать данный раздел следует в совокупности с основополагающими правилами ФЗ-127, в дополнение с правилами арбитражного процесса, установленными АПК РФ.

Данный ФЗ (Закон) о банкротстве застройщика предусматривает ряд специфических процедур, по которым осуществляется банкротство. В отношении строительных организаций применяются две из них:

  • конкурсное производство – распределение активов фирмы;
  • внешнее управление – отстранение руководства и разработка решений по выходу из кризиса.

В новой редакции ФЗ процедуры наблюдения и финансового оздоровления в ходе банкротства застройщиков недопустимы.

Важно! Чаще всего застройщики банкротятся через конкурсное производство.

Ключевой фигурой в любом банкротном деле является арбитражный (конкурсный или внешний) управляющий. Это человек, имеющий специальное образование, состоящий в СРО и аккредитованный при Фонде защиты прав дольщиков. Для аккредитации ему необходимо подтвердить особые знания и навыки, что гарантирует правильный подход при распределении имущества. Он обладает всей информацией о состоянии дел застройщика, проводит собрания кредиторов и ведет арбитражное дело в суде от имени банкрота. Каждому дольщику необходимо иметь в виду контакты управляющего по своему делу.

Данная формулировка обозначает, что застройщик банкрот, к нему нельзя применить никакие иные меры, кроме как поделить имущество и погасить имеющиеся долги. Данная процедура назначается определением арбитражного суда по результату рассмотрения заявления заинтересованного лица о банкротстве.

В ходе процедуры банкротства определяется круг кредиторов, перед которыми у застройщика имеются обязательства, размер их претензий и очередность погашения. Затем имущество застройщика перераспределяется между кредиторами в соответствии с установленным реестром.

К кредиторам застройщика как раз и относятся граждане-участники строительства, которые вправе требовать возврата вложенных денег либо (в некоторых случаях) передачи квартиры. Конкурсное производство при банкротстве в соответствии с законом длится 1 год, однако оно может быть неоднократно продлено. Кроме этого необходимо учитывать и время на рассмотрение заявления о признании банкротом.

Важно! Дольщик должен проявить инициативу и самостоятельно узнать, не начат ли процесс банкротства его застройщика. Это поможет избежать потери денежных средств и квартиры.

После того, как председательствующий судья объявляет, что застройщик обанкротился, арбитражный управляющий обязуется известить кредиторов (дольщиков) об открытии банкротного дела. Управляющий рассылает уведомления всем дольщикам, сведения о которых передаст ему руководитель фирмы-застройщика.

Общее уведомление делается через размещение сообщения о банкротстве в газете «Коммерсантъ». На сайте данного издания можно просмотреть все сообщения о банкротстве, которые были опубликованы.

Для этого в поле поиска нужно написать ИНН или ОГРН застройщика, далее нажать кнопку «Найти». Если сведения были опубликованы, то сообщение отобразится на экране. Есть возможность распечатать его в версии PDF.

Еще один способ, как проверить застройщика на банкротство — через Мой.Арбитр – картотеку арбитражных дел. Для этого в поле «Участник дела» следует ввести ИНН, ОГРН или название застройщика, нажать «Найти» и из списка выбрать дело со значком «Б» — «банкротство».

Для получения указанных сведений регистрация на порталах не требуется, пошлина не взимается.

Действия дольщика при банкротстве направлены на возврат уплаченных средств или получение готовой квартиры. Есть несколько способов, как гражданин может этого добиться. Ключевой вариант, если застройщик обанкротился – включение претензий в реестр кредиторов. Что именно делать дольщикам в этой ситуации:

Внимание! Требования дольщики предъявляют не в арбитражный суд, как при обычном банкротстве, а конкурсному управляющему. Если проигнорировать этот порядок, можно упустить драгоценные сроки возврата денег.

Это ключевой момент активности гражданина, к которому нужно подойти очень внимательно. Со дня получения уведомления о том, что застройщика признали банкротом, у дольщика есть три месяца на подготовку заявления, сбор документов и предъявление требований в реестр. Участник строительства вправе предъявить одно из двух требований:

  1. Если дом достроен, то дольщик может просить передать ему квартиру. Ознакомиться с шаблоном данного требования можно по этой ссылке.
  2. Если дом не достроен, то смысла просить о жилом помещении нет. Тогда дольщик может потребовать вернуть ему деньги, уплаченные по ДДУ. Образец заявления с таким требованием можно скачать здесь.

Заявленные требования включаются в соответствующий реестр, при этом реестр требований о выдаче квартир является обособленной частью общего реестра требований кредиторов.

Это интересно:  ВС РФ разъяснил, как добросовестность залогодателя сказывается на сделке по аннулированию залога в деле о банкротстве банка 2019 год

Важно! Требование о передаче квартиры можно трансформировать в денежное требование при необходимости.

Требование составляется в свободной форме. Для подготовки можно использовать приведенные выше образцы. Документ должен включать следующие сведения:

  • кому – ФИО управляющего и его адрес;
  • наименование арбитражного суда и номер банкротного дела (по виду А00-00000/2018);
  • название обанкротившейся фирмы-застройщика;
  • данные дольщика-заявителя, в том числе ФИО, адрес, телефон;
  • в тексте заявления указывается номер ДДУ, дата его заключения, сведения о строящемся МКД, цена договора и сумма перечисленных денег, сведения о дате получения гражданином уведомления о банкротстве, сведения о том, что обязательства по передаче квартиры не исполнены;
  • далее в просительной части указывают требование – денежное или о передаче недвижимости;
  • перечень документов-приложений;
  • подпись дольщика и дата составления заявления.

К заявлению следует приложить следующие бумаги:

  • копию паспорта;
  • ДДУ с приложениями и всеми дополнениями;
  • документы об оплате договора.

Готовое заявление с приложениями необходимо передать конкурсному управляющему. Сделать это можно лично или посредством почтовой связи.

Важно! Если срок в 3 месяца для подачи уведомления пропущен по уважительной причине, его можно восстановить через арбитражный суд, ведущий банкротное дело.

В течение 30 рабочих дней конкурсный управляющий рассматривает требование гражданина о включении в реестр при банкротстве. Он оценивает приложенные документы и решает, обосновано предъявленное требование или нет.

Всего может быть три варианта решений:

  • о признании претензии обоснованной и включении в реестр;
  • о включении неполной суммы;
  • если претензия не обоснована, то управляющий отказывает в ее включении.

Управляющий процедурой банкротства высылает участнику уведомление о принятом решении в течение 30 рабочих дней. Извещение отправят почтой на указанный адрес, поэтому контакты нужно прописать правильно. Если во включении требования отказали, то необходимо обратиться в арбитражный суд для обжалования решения управляющего. Суд может включить требование в реестр, если сочтет его обоснованным.

Требования участников строительства включаются в третью очередь реестра. Сначала закрываются вопросы по возмещению жизни и здоровью, затем производятся выплаты по трудовым договорам, и после этого внимание смещается на участников строительства.

Есть единственный вариант, что делать дольщику дальше, после включения его требований в реестр – участвовать в процедуре банкротства. Такой гражданин становится конкурсным кредитором, ему предоставляется право принимать участие в собраниях кредиторов по различным вопросам, возникающим в ходе дела. Выявляется несколько вариантов развития событий:

  1. Погашение требований за счет передачи кредиторам жилых помещений. Это рабочий вариант, как получить квартиру, если застройщик банкротится.
  2. Участники приняли решение просить суд о передаче им объекта незавершенного строительства, если дом не достроен – тогда они обращаются в суд с соответствующей просьбой.
  3. Если такого решения не принято, то управляющий производит расчеты с кредиторами за счет имеющейся денежной массы застройщика. Деньги для расчета с гражданами управляющий может получить также от продажи объекта строительства и земельного участка под ним.

При этом передача «незавершенки» допустима, если дольщики приняли решение о создании ЖСК из своего состава. В круг участников такого ЖСК при желании могут войти и третьи лица. Созданному кооперативу передаются права застройщика на строение и земельный участок под ним (аренда или собственность). Объединение граждан после завершения всех формальных процедур (регистрации прав на кооператив) будут своими силами достраивать МКД.

Внимание! Если до введения процедуры банкротства гражданин уже получил исполнительный лист, то ему все равно необходимо проходить описанную выше процедуру включения в реестр кредиторов. Погашение по исполнительным листам прекращается.

Конкурсное производство – это не единственный способ защитить свои права, если застройщик банкрот. Разберем имеющиеся варианты реализации прав дольщика при банкротстве подробнее.

Если ДДУ по строящемуся МКД был заключен с первым дольщиком после 20-го октября 2017 года, то застройщик обязан был перечислить в специальный Фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого договора. Задача данного фонда состоит в реальной финансовой поддержке граждан, застройщик которых объявил себя банкротом. Фонд может выполнять следующие функции:

  • информационная поддержка граждан;
  • финансирование завершения строительства (если недострой передали ЖСК);
  • выплата возмещения пострадавшим гражданам за счет средств Фонда.

Если застройщик отчислял в Фонд взносы, последний автоматически становится участником дела о банкротстве. Граждане в ходе проведения собрания кредиторов принимают решение о получении денежной компенсации или финансировании достраивания МКД.

Решение о выплате компенсации направляется управляющим в Фонд, после чего дольщику следует подать:

  • заявление о выплате возмещения;
  • копию паспорта;
  • выписку из реестра требований, которую можно получить у управляющего.

В течение 10 дней пострадавший участник получит свои деньги.

Если дольщики решать достраивать дом, то Фонд также проведет все необходимые мероприятия на основании решения граждан.

Если неисполнение ДДУ было застраховано, то граждане вправе обратиться к страховщику о выплате страховой суммы. В страховую компанию потребуется представить соответствующее заявление, документы, удостоверяющие личность, и определение суда о признании застройщика банкротом.

В некоторых случаях исполнение ДДУ обеспечивает поручитель – банк. Если договор поручительства был заключен, то дольщик может обратиться с требованием к банку.

Если третьи лица отказываются выплачивать возмещение, то это повод обратиться в суд с исковым заявлением по соответствующему требованию.

Внимание! При получении возмещения от страховщика или поручителя право на выплату из компенсационного фонда аннулируется. Получить две выплаты по одному договору участия в строительстве нельзя.

В регионах страны создаются реестры обманутых дольщиков. Данные образования не являются компенсационными фондами и не гарантируют возмещение потерянных по ДДУ денег или квадратных метров. Однако с учетом остроты проблемы государственные органы оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в сложной ситуации.

Граждан включают в данные реестры не только в случае признания застройщика банкротом, но и при появлении признаков долгостроя или приостановлении строительства.

Преимущества вступления в данный реестр различаются в регионах. К основным можно отнести:

  • информационная и организационная помощь от местной власти по вопросу создания ЖСК;
  • распределение жилья из специального регионального фонда (при наличии);
  • поиск инвесторов для финансирования строительства.

Для включения в реестр дольщику нужно написать заявление и подать подтверждающие документы: ДДУ и бумаги о его оплате. В случае с банкротством потребуется также судебный акт.

В 2017 году в стране появился Фонд защиты дольщиков (компенсационный фонд), в который застройщики отчисляют процент от цены ДДУ на случай неисполнения обязательств. Механизм выплаты возмещений совершенствуется ежегодно.

2018 год ознаменовался ужесточением требований к застройщику. В частности:

  • теперь одно разрешение распространяется на строительство только одного объекта, а не нескольких;
  • ужесточились финансовые требования – застройщик обязан иметь на счете не менее 10% от фонда строительства;
  • ужесточился контроль за операциями застройщика со стороны банков.

В 2019 году планируется переход от действующей схемы оплаты строительства на эскроу-счета. Суть данного механизма в том, что дольщики перечисляют оплату по ДДУ на специальный банковский счет, деньги с которого не расходуются, а хранятся до завершения строительства. И только после передачи МКД собственникам застройщик получает свои деньги. Данные нововведения вступают в силу с 1 июля 2019 года и распространяются на все объекты застройщика без привязки к дате выдачи разрешения на строительство.

При всей защищенности описанного механизма, специалисты рынка недвижимости отмечают, что он может привести к удорожанию квартир.

За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.

В самом начале правового регулирования долевого строительства участники многоэтажной застройки практически не были защищены от ситуации, когда застройщик не может исполнять свои обязательства. Сегодня же при банкротстве застройщика вполне реально защитить свои права, вернув деньги или получив готовую квартиру. Следует действовать четко в рамках закона по процедурам, изложенным в статье.

Напоминаем, что на сайте вы можете записаться на бесплатную консультацию к юристу, чтобы узнать, что делать в вашей ситуации при банкротстве строительной компании или других проблемах с недвижимостью. Запись в специальной форме у консультанта.

Пишите ваши вопросы и будем очень благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Слухи о банкротстве застройщика часто для участников долевого строительства звучат как приговор. Обычно такое явление ассоциируется с тем, что компания разорилась, и дольщики остались ни с чем. Но не нужно забывать, что мы живем не в 18 веке и права дольщиков защищаются на законодательном уровне. Сегодня банкротство застройщика при долевом строительстве не является поводом для паники. Чтобы максимально защитить свои права и вернуть средства, необходимо быстро среагировать на новость о разорении компании.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Банкротство – это длительная и сложная процедура, которая рассматривается арбитражным судом. На процесс может уйти до 1,5 лет. Законодательной базой является федеральный закон ФЗ-127 от 2002 года, который претерпел изменения в 2011 году путем введения отдельного 7-го параграфа, касающегося исключительно застройщиков (ранее закон функционировал относительно всех юридических лиц).

Банкротство состоит из пяти отдельных этапов:

  1. Санация (предпринимается целый комплекс мер для того, чтобы восстановить платежеспособность фирмы, подавшей заявление на банкротство).
  2. Наблюдение (на этом этапе в компанию направляется временный управляющий, который наблюдает за деятельностью компании и анализирует ее финансовое положение).
  3. Внешнее управление (если определено, что есть шансы на успех, назначается новое руководство взамен старого).
  4. Конкурсное производство начинается, если шансов на оздоровление компании нет не смотря на принятие возможных мер по ее восстановлению.
  5. Признание предприятия несостоятельным и оформление документов.

После признания застройщика банкротом, его имущество реализуется на аукционе, а вырученные деньги идут на погашение долгов перед кредиторами. Этих денег обычно очень мало, и многие дольщики остаются ни с чем или ожидают возврата финансовых средств долгие годы. Чтобы не попасть в такую ситуацию, важно следить за деятельностью строительной компании, у которой вы купили квартиру на этапе строительства дома, и быстро реагировать при появлении первых тревожных сигналов, говорящих о скором разорении застройщика, а не ждать, пока он объявит себя банкротом.

При должном контроле за деятельностью строительной компании, которая строит ваш дом, заметить первые признаки, которые указывают на финансовую нестабильность и ухудшение положения застройщика, можно невооруженным глазом. Главное грамотно определить, временные это трудности или прямой путь к банкротству.

Это интересно:  Процедура банкротства предприятия: введение и проведение процесса 2019 год

Участник долевого строительства должен насторожиться, если:

  1. Застройщик начинает срывать сроки сдачи своих объектов, возведение домов идет медленно (значит, не хватает средств для строительства).
  2. Уменьшается прибыль компании по результатам прошедшего или текущего года (это видно из финансовых отчетов).
  3. Долги компании начинают быстро расти (не погашаются кредиты, не оплачиваются счета и налоги, начинаются исполнительные судебные производства по принудительному взысканию долгов). Проверить компанию можно на официальном сайте ФССП.
  4. Руководство неохотно идет на контакт с инвесторами и дольщиками.
  5. Слухи о затруднительном финансовом положении застройщика приобретают массовый характер.

Необязательно наличие таких признаков ведет к банкротству. Компания может восстановиться под новым управлением, при получении нового источника финансирования, улучшении экономической ситуации, стабилизации валютного рынка и т.д. Но следить за положением нужно более тщательно и предпринять меры для защиты своих интересов уже на данном этапе, так как законом это разрешено (дольщик на любом этапе строительства может затребовать возврата денежных средств при возникновении определенных обстоятельств).

Закон о долевом строительстве ФЗ-№214 был принят в 2004 году. Именно он регламентирует все отношения строительной компании и участника долевого строительства, гарантируя возврат денежных средств в случае инициирования процедуры банкротства или ликвидации фирмы.

Существует и закон ФЗ-№210, принятый в 2011 году для защиты интересов дольщиков. Согласно ему, при разорении строительной компании, участникам долевого строительства гарантируется возврат части вложенных денег или всей суммы полностью. Вернуть вложенные средства можно:

  • в денежном эквиваленте;
  • в натуральном выражении (потребовать жилплощадь).

Информация о признании застройщика банкротом или начале процедуры носит общедоступный характер и публикуется в издании «Коммерсантъ». Если ваш застройщик оказался банкротом, в первую очередь нужно обратиться в арбитражный суд, где ведется дело о банкротстве застройщика, с заявлением на включение ваших требований в специальный реестр требований кредиторов. Обычно такое дело поручается арбитражному управляющему, который должен известить всех известных ему дольщиков строительства о начале процедуры банкротства и начать вести реестр требований и фиксировать требования дольщиков. Однако в таком важном деле не стоит полагаться на третьих лиц, а брать инициативу в свои руки.

Дело в том, что при банкротстве застройщику выгодно, чтобы суд рассматривал его дело по общему порядку, относящемся ко всем юридическим лицам. В данном случае в реестр требований можно включить только требования в денежном эквиваленте, а впоследствии от обязательств легко отказаться и аннулировать их в связи с несостоятельностью. Если в деле применяется новый параграф 7 ФЗ-№127, введенный в 2011 году для дополнительной защиты прав дольщиков, в реестр могут быть включены требования как в денежном эквиваленте, так и в натуральном выражении. Второй вариант иногда более надежный. Поэтому в случае начала судебного производства в отношении застройщика, важно выяснить, применяется ли в его деле о банкротстве параграф 7 закона ФЗ-127. И если нет, то нужно самостоятельно подать ходатайство в суд, чтобы дело рассматривалось в соответствии с измененным законом.

Если дольщик узнал о банкротстве своего застройщика, последовательность его действий должна быть определена следующим образом:

  1. Включить свои требования к застройщику в специальный реестр, написав заявление и подав необходимый пакет документов в арбитражный суд, в котором ведется дело.
  2. Выяснить, какой порядок применяется для рассмотрения дела. Это можно сделать в электронной картотеке арбитражных дел на специальном интернет-ресурсе, указав необходимые данные по делу.
  3. Если применяется общий порядок, подать ходатайство в суд о применении параграфа 7 ФЗ-127.

Дольщикам по закону дается определенный срок для предъявления требований к застройщику, в течение которого они должны написать заявление и представить подтверждающие документы. Сроки формирования реестра:

  • 1 месяц на стадии наблюдения;
  • 2 месяца после объявления компании банкротом и открытии конкурсного производства.

По истечении указанных сроков, шансы дольщика получить полное или частичное возмещение значительно понижаются. Если требования предъявлены после закрытия реестра, дольщик вносится в список в последнюю очередь и может получить компенсацию, если что-то останется после удовлетворения требований кредиторов, стоящих выше в списках.

Реестр требований кредиторов – это документ, который формируется на основании заявлений, поданных дольщиками. В нем указывается список тех, кто предъявил свои требования и устанавливается очередность погашения задолженности перед ними. Эта очередность установлена законом и имеет следующий вид:

  1. Первая очередь на удовлетворение требований у лиц, которым компанией был нанесен физический или моральный урон.
  2. Вторая очередность принадлежит работникам компании и строительных подрядчиков, которые организовывали работы по строительству. Им должна быть выплачена заработная плата.
  3. Третья очередность принадлежит физическим лицам, заключившим договор долевого участия и купившим квартиру у застройщика на этапе строительства.
  4. Четвертая очередность у юридических лиц, выступивших в роли кредиторов или инвесторов строительной компании.

Таким образом, дольщики могут рассчитывать на получение возмещения или возврат вложенных средств после погашения компенсаций и выплаты заплаты. Если сроки подачи заявления на включение требований в реестр пропущены, требования дольщика удовлетворяются в последнюю очередь по возможности.

Преимуществом дольщиков является то, что законом установлено их право требовать возврата вложенных средств в любой удобной форме: деньгами или квартирой, тогда как юридические лица могут рассчитывать только на требование денег. Дело в том, что денежной массы должника часто не хватает на удовлетворение требований всех лиц, находящихся в реестре, даже после распродажи имеющегося имущества. И возмещения придется ждать очень долго, если вообще удастся что-то получить. А если дольщик затребует в качестве компенсации долю жилой площади, при удовлетворении требования судом, жилая площадь будет исключена из денежной массы и не может быть проданной. Она достается дольщику. Но здесь есть свои нюансы и условия.

Кроме предъявления требований в денежном выражении, дольщики могут затребовать жилье при определенных условиях (это регулируется законодательством).

Варианты требований о передаче жилых помещений:

  1. Признать право собственности на квартиру. Это идеальный вариант, но возможен он только тогда, когда дом достроен и введен в эксплуатацию, а также подписан акт приема и передачи жилого помещения между сторонами. При признании права собственности дольщик получает квартиру и оформляет свои права на нее. Но такое случается очень редко, так как компании чаще банкротятся на более ранних стадиях строительства.
  2. Передать жилой объект дольщикам. Такой вариант возможен, если дом уже принят комиссией, но акт не подписан. Люди соглашаются на получение квартир даже без отделки и без функционирования некоторых инженерных систем коммуникации, лишь бы получить что-нибудь. Недостроенный дом передается в пользование дольщикам при соблюдении определенных условий:
  • получено согласие более 50% кредиторов четвертой очереди;
  • после раздачи квартир остается имущество, реализация которого позволит выплатить должнику обязательные расходы;
  • строящийся объект не находится в залоге у третьих лиц;
  • квартир достаточно, чтобы разом удовлетворить требования всех участников проекта.

Передать строящийся объект дольщикам для завершения строительства собственными силами. Этот способ наиболее затратный с экономической точки зрения. Дольщики создают кооператив и заканчивают строительство за счет собственных средств. Такой вариант целесообразен, когда строительная компания обанкротилась на последних этапах строительства и для завершения требуется сумма, которую под силу собрать дольщикам сообща. Передать недостроенный объект новому застройщику для завершения работ. Этот вариант хорош и выгоден для дольщика в том случае, когда проблемы у нынешнего застройщика возникли уже на начальных этапах стройки. Новый застройщик берет на себя все обязательства по долгам и завершает начатое дело, однако может затребовать дополнительные денежные средства от дольщиков для того, чтобы привести в порядок дела. В запущенных случаях, когда шансы получить возмещение от застройщика ничтожно малы, следует согласиться на такой вариант. Лучше найти еще немного средств, чем потерять все вложенное, да еще и остаться без жилья. Подобная практика введена с конца 2015 года.

Таким образом, какой вариант требований выбрать, зависит от ситуации и конкретно от того, на какой стадии строительства застройщик признан банкротом.

Кроме возврата финансовых вложений в денежной или натуральной величине, дольщик может подать иск в судебные инстанции для взыскания различных неустоек и компенсаций за моральный ущерб. К ним относятся:

  • компенсация морального ущерба, полученного дольщиком в связи со срывом сроков сдачи объекта;
  • компенсация неустойки, которая по условиям договора начисляется при его нарушении сторонами;
  • начисление и выплата процентов за то, что застройщик пользовался деньгами дольщика.

Получение подобных компенсаций и возмещений возможно при наличии ликвидных активов у обанкротившегося застройщика, которых хватает на покрытие требований всех кредиторов.

При получении известий о том, что строительная компания объявила о своем банкротстве, для урегулирования вопросов возврата денежных средств можно обращаться не только в арбитражный суд, но и к другим организациям. Поскольку фактически дольщик является кредитором застройщика, он имеет право взыскивать долг с фирмы или ответственных за ее долги лиц любым законным способом. К ним относятся:

  1. Обращение в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр. Вместе с заявлением нужно подать документы, подтверждающие участие в долевом строительстве и факт перевода денег.
  2. Обращение в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной компании.
  3. Обращение к поручителям застройщика с требованием выплаты его долга.
  4. Обратиться в специальный компенсационный фонд, чтобы из его средств возместили хотя бы часть денежных средств. Такие фонды по закону обязательны к созданию с 2017 года.
  5. Становление на учет в реестре обманутых дольщиков. В таком случае есть возможность получить помощь от органов местной власти.

При частичном или полном удовлетворении требований дольщика способами, описанными выше, размер его требований через суд уменьшается соразмерно полученным выплатам.

Банкротство застройщика – явление не из приятных. Ни один человек не планирует столкнуться с такой проблемой, и для многих эта новость становится шоком. Если ваш застройщик обанкротился, не стоит паниковать. Нужно быстро среагировать, отнести заявление в суд и искать способы решения вопроса по возврату денежных средств. Взыскание долга с должника – процедура затяжная, особенно если речь идет о банкротстве. Согласно закону, банкрот имеет полное право отказаться от исполнения долговых обязательств после признания его статуса. Поэтому дольщики могут остаться ни с чем. Чтобы уберечь себя от подобных неприятностей, нужно сразу обращаться к квалифицированным юристам, которые знакомы с тонкостями вопроса и имеют судебную практику в подобных делах. Но и они могут оказаться бессильны, если вы изначально столкнулись с компанией-мошенницей, и совершили ошибки на этапе выбора застройщика и подписания договора с ним. На практике нередки случаи, когда застройщик собирает деньги с покупателей, иногда продавая по несколько раз одну и ту же квартиру, а затем просто исчезает или объявляет себя банкротом. Поэтому будьте бдительны, не давайте ввести себя в заблуждение, поверяйте застройщика тщательно и всесторонне, игнорируйте предложения компании обойти закон и органы государственной регистрации, потому что так быстрее и легче, оформляйте все документы в установленном законом порядке.

Это интересно:  Юрист по банкротству: помощь кредитору и должнику 2019 год

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды. Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например). Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков. Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г. начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Кроме того, фонд компенсирует только стоимость квартиры: неустойки, убыток, моральный вред государство не возмещает. При этом стоимость квартиры не должна превышать произведение общей площади квартиры (не более 120 кв. м.) на среднюю по региону цену квадратного метра, определяемую государством.

Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

Признание застройщика банкротом – прямое основание для включения покупателя недостроенного дома в реестр обманутых дольщиков. Такие списки составляются региональными властями, которые помогают завершить строительство проблемного объекта, выделяют из бюджета компенсации пострадавшим дольщикам, ищут инвесторов для реализации проекта, предоставляют дольщикам временное жилье из резервного фонда, выкупают права требования к застройщику и т. д. При этом дольщик должен удовлетворять следующим требованиям:

– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, а не выгодами.

Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор.

Статья написана по материалам сайтов: cabinet-lawyer.ru, ipotekaved.ru, sdelka.guru, www.vedomosti.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector