+7 (499) 928-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Звонок бесплатный!

Банкротство застройщика: инициаторы и права участников процесса 2019 год

Сколько недостроев стоит в каждом регионе, муниципальном образовании? Великое множество! При этом миллионы граждан, вложивших деньги в строительство, годами ждут сдачи жилого дома, который то и дело находится в «замороженном» состоянии. Неважно, что в каждом конкретном случае служит причиной долгостроя. Важно то, чем это может завершиться, и найдутся ли пути решения проблемы для достижения конечной цели ― сдачи дома в эксплуатацию.

На самом деле вариантов решения проблемы недостроя немного.

Оговоримся сразу, что самым негативным завершением долгостроя является снос построенной части дома. В этом случае фактически никто ― ни граждане, заключившие договор долевого участия (здесь и далее ― ДДУ), на пайщики, ни инвесторы) ― никто ничего не получает: ни построенного объекта недвижимости, ни компенсации за снос недостроя.

Пример из практики: суд обязал ЗАО освободить земельный участок путём сноса самовольно возведённого объекта недвижимости незавершённого строительством за счёт собственных средств1.

Второй вариант применяется редко. Ведь найти дополнительное финансирование к тому, что уже было вложено в строительство дома, с теми же участниками стройки практически невозможно. Однако всё-таки не стоит забывать о возможности чуда, каковым и стоит рассматривать удивительное появление дополнительных средств на достройку объекта у того же застройщика, который и начал строительство дома.

Довольно часто в случаях с недостроями, «замороженными» в связи с отсутствием финансирования, прибегают к банкротству застройщиков.

Банкротству подвергается застройщик, то есть лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее ― застройщик), ― юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования (ч. 1 ст. 21.1. Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее ― ФЗ «О банкротстве»)).

Особенностям банкротства застройщиков посвящён § 7 главы 9 ФЗ «О банкротстве». В целом для инициирования процедуры банкротства застройщика никаких особых условий не требуется, все основания ― такие же, как для банкротства иных юридических лиц.

Процедура банкротства застройщика даёт, прежде всего, возможность «сдвинуть дело с мёртвой точки», то есть разрешить вопросы вложения денежных средств граждан в строительство жилья с одним из нижеприведённых результатов.

Для граждан, вступивших в правоотношения с застройщиком и ожидающих сдачи им готового объекта строительства (квартиры), процедура банкротства застройщика может завершиться следующим результатом:

получением страховой выплаты, произведённой страховщиком, застраховавшим гражданскую ответственность застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ― Закон № 214-ФЗ) (см. п.1.2. ст. 201.9 ФЗ «О банкротстве»);

получением выплаты, произведённой банком, выдавшим поручительство за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

передачей прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (далее ― ЖСК) или иному специализированному потребительскому кооперативу (см. ч. 1 ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» ― есть много нюансов для подобного разрешения ситуации). При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан — участников строительства или юридических лиц — участников строительства преобразовываются в денежные требования (п. 7 ст. 201.101 ФЗ «О банкротстве»), а требования вошедших в ЖСК впоследствии завершаются передачей им построенных квартир (см. последний пункт в настоящем перечне результатов);

возмездной передачей имущества застройщика (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику (приобретателю), который исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (то есть перед теми же гражданами, вложившими деньги в строительство и ожидающими постройки квартир). При этом приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Законом № 214-ФЗ (см. ст. 201.15-1–201.15-2 ФЗ «О банкротстве»);

погашением требований участников строительства путём передачи им в собственность жилых помещений (если дом будет в процессе производства по делу о банкротства всё-таки достроен и будет получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию) ― ст. 201.11. Закона о банкротстве.

Это ― идеальные формы решения вопроса вложения граждан в строительство дома при замораживании стройки и инициированной процедуре банкротства застройщика. При этом результаты могут оказаться последовательными. Например, сначала может создаться ЖСК, потом произойти погашение требований участников ЖСК путём передачи им достроенных квартир.

Конечно, какой-либо из перечисленных результатов обязательно произойдёт. В реальности же достижение того или иного результата для гражданина может оказаться не таким простым, как кажется. Например, пропуск гражданином участия в процедуре банкротства застройщика и неучастие в принятии важных решений может закончиться вполне законной потерей права на вожделенные метры в доме. Более того, договор ДДУ, оказывается, может прекратиться сам собой! Или же желание заставить подрядчика/застройщика (того, кто фактически осуществлял строительство дома) устранить недостатки построенного многоквартирного дома может натолкнуться на препятствие в виде юридических нюансов в способах защиты своего права.

Но о каждом таком нюансе ― поподробнее.

В соответствии со ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» участником строительства является, в том числе, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, которое представляет собой требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введён в эксплуатацию.

Согласно ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершённого строительства арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путём передачи прав застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Конечно, законом отрегулирован порядок информирования участников о собрании и прочие процедурные вопросы.

Основной целью деятельности вновь созданного ЖСК является завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров.

В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершённого строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвёртой очереди.

Если гражданин – член обанкротившегося ЖСК вовремя не предпринял мер по отслеживанию судебного процесса банкротства, не принимал участия в собрании, не высказал своего мнения о включении его в состав вновь образованного нового ЖСК, не дал согласия на оплату дополнительных взносов (для достройки дома), то его требования в силу закона автоматически преобразуются лишь в денежные требования. И требовать выделить ему квартиру в построенном доме он будет уже не вправе. Или же его требование не будет подлежать удовлетворению.

Вывод: неучастие в процедуре банкротства, непринятие важных решений относительно прав и обязанностей участников нового ЖСК, которому передаются права застройщика в процедуре конкурсного производства обанкротившегося застройщика, может обернуться потерей гражданином права требования на объект недвижимости в будущем достроенном доме. Его требования при этом будут преобразованы в денежное требование, которое, вполне вероятно, не будет удовлетворено уже… никогда.

В соответствии с ч. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внёсшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Исходя из содержания ст. 219 ГК РФ право собственности на объект незавершённого строительства как новую вещь приобретается лицом, создавшим данную вещь. В силу ст. 129 ЖК РФ право собственности члена ЖСК возникает на основании выплаты паевого взноса, объектом права является жилое помещение.

По смыслу ст. 201.1 ФЗ «О банкротстве» в рамках дела о банкротстве застройщика разрешаются исключительно вопросы, касающиеся прав и обязанностей застройщика и участников строительства жилого дома только в части жилых помещений.

Действующим законодательством при передаче объекта предусмотрена возможность учёта прав только тех лиц, чьи требования были включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Если в них отсутствовали сведения о каких-либо кредиторах (например, граждан, участвовавших на правах ДДУ), то в связи с вынесением арбитражным судом определения о передаче новому застройщику объекта незавершённого строительства в силу прямого указания закона ДДУ, заключённые с такими гражданами, прекращаются, а вытекающие из ДДУ требования трансформируются в иное денежное обязательство.

Это интересно:  Ст. 213 ФЗ: регулирование отношений при банкротстве граждан 2019 год

Доводы граждан ― участников ДДУ, не успевших заявить требования в реестр из-за своей невнимательности или нерасторопности, об отсутствии правовой связи между членством в ЖСК и возможностью признания права собственности на долю в переданном ЖСК объекте незавершённого строительства, по мнению судов, не основаны на надлежащем толковании норм права.

В соответствии с п. 14 ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» права застройщика на объект незавершённого строительства и земельный участок передаются ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. ЖСК не является правопреемником обанкротившегося застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключённым с гражданами.

Гражданин – участник ДДУ вправе защитить своё право путём обращения к банкроту с требованием о возмещении инвестированных им в строительство дома денежных средств. Право собственности на долю в объекте незавершённого строительства он теряет с прекращением ДДУ. Такое положение вещей подтверждено и судебной практикой.

Пример из практики. Между М. и ООО был заключён договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался завершить строительство, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего передать участнику долевого строительства квартиру. В связи с признанием застройщика несостоятельным (банкротом) являющийся объектом незавершённого строительства многоквартирный жилой дом в порядке ст. 201.10 ФЗ «О банкротстве» был передан вновь созданному ЖСК «Единство». Истец в члены указанного ЖСК не вступал, членских, паевых взносов не платил, финансирования работ по завершению строительства многоквартирного дома не осуществлял. Кроме того, М. в установленный законом срок ни в реестр требований кредиторов, ни в реестр требований о передаче жилых помещений требований не заявил, в связи с чем его требование не учитывалось арбитражным судом при принятии определения о передаче объекта ЖСК «Единство».

Вывод: если участник ДДУ в процедуре банкротства застройщика и передаче его прав ЖСК не определился со своими правами и обязанностями, не заявил своих требований в реестр, договор ДДУ в силу закона прекратится, а его требования автоматически трансформируются в денежные требования, которые он вправе будет предъявить только в таком виде.

В соответствии с ч. 4 ст. 110 ЖК РФ жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.

Согласно ст. 123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признаётся основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путём объединения его членами имущественных паевых взносов. Таким образом, правоотношения между членами ЖСК и кооперативом не основаны на договоре.

В соответствии с ч. 2 ст. 129 ЖК РФ на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ. Исключительной компетенцией на разрешение вопроса по пользованию общим имуществом обладает общее собрание собственников многоквартирного дома.

Ответственность подрядчика урегулирована положениями ст. 723 ГК РФ, предусматривающей права заказчика в случае обнаружения недостатков. Правом на предъявление к подрядчику требований об устранении выявленных недостатков в строительстве наделён ЖСК, который согласно закону и Уставу выступает в интересах членов кооператива. Отдельный гражданин ― будущий или состоявшийся собственник квартиры в доме ― таким правом не обладает.

Вывод: заставить застройщика (в том числе ЖСК) исправить недостатки, допущенные при строительстве, и выполнить работы, которые должны были быть выполнены по смете, а фактически не выполнялись, непросто даже при наличии экспертного заключения, подтверждающего данные недостатки. Юридические аспекты и нюансы способны свести на нет усилия инициативного собственника (или даже инициативной группы) по защите интересов всех уже состоявшихся и будущих собственников квартир в построенном жилом доме.

Процедура банкротства застройщика прямо урегулирована законом. Однако граждане – пайщики ЖСК или участники строительства на основании ДДУ, не обладая юридической грамотностью и сноровкой, вполне реально могут «упустить» своё право требования на квадратные метры при передаче прав обанкротившегося застройщика новому застройщику.

Более того, если такой участник строительства более не хочет и/или не может «вкладываться» в стройку, доплачивая новые взносы, определённые общим собранием, например, участников нового ЖСК, то ему больше не на что надеяться, кроме как на эфемерную возможность выплаты ему понесённых им ранее финансовых затрат.

Право требовать от застройщика устранять недостатки построенного дома имеет только ЖСК и его официальный представитель. Гражданин – собственник помещения в многоквартирном доме, обладает правом требования по устранению недостатков только в пределах своей квартиры. Требования же по устранению недостатков общего имущества, как то трещин в стенах подъезда, текущей крыши, затопленного подвала без гидроизоляции, ― общее дело ЖСК.

Нестабильная экономическая ситуация в стране приводит к тому, что происходит банкротство застройщика. В этой ситуации страдают все участники начиная от застройщиков, заканчивая дольщиками.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Банкротством называют финансовую несостоятельность и неспособность совершать оплату платежей кредиторам, которые признает арбитражный суд. Первый признак банкротства заключается в том, что заводится дело и его признают неплатежеспособным субъектом.

Чтобы началось судебное разбирательство у застройщика должны быть признаки несостоятельности:

  • Сумма задолженности. Для юридических лиц – от 100 тыс. руб., для физических – от 10 тыс. руб. Сумма высчитывается, как общий размер задолженности перед различными кредиторами, даже если объем каждого из них самостоятельно не достигает минимума. Если минимальный порог не достигнут, суд не начинает разбирательство;
  • Просрочка оплаты. Если в течение трех месяцев после установленной даты не проводилась оплата, кредитор имеет полное право обратиться в судебные органы;
  • Неосуществимость взыскания. Если задолженность невозможно взыскать на протяжении 30 дней.

Все особенности банкротства застройщика рассказываются в этом видео:

Если признаки замечены руководством, все учредители и участники должны быть незамедлительно проинформированы.

Исходя из последних поправок процедура включает следующие особенности:

  • Начало ликвидации; это может произойти по добровольному решению застройщика или из-за наступившего разорения;
  • Подачу заявления в суд;
  • Получение решения судебных органов и начало процедуры наблюдения;
  • Передачу дела по месту проживания большинства дольщиков или по месту размещения обанкротившегося объекта;
  • Установление запрета для хозяина земельного участка о передаче или сдаче в аренду объекта кому-либо еще;
  • Оповещения паевых дольщиков на протяжении пяти дней о факте возбуждения дела про банкротство объекта;
  • Возможные требования дольщиков передать им готовые квартиры из баланса должника, если такие имеются и погасить существующую задолженность;
  • Передачу недвижимости пайщикам, если их сумма, которую они хотят получить как компенсацию превышает стоимость объекта не более чем на 5%;
  • Ликвидацию юридического лица.

Преднамеренное банкротство часто воплощается в жизнь самим руководителем со спланированными действиями. Это помогает поставить в недоумение всех участников начиная от сотрудников и кредиторов, заканчивая конкурентами.

Что могут требовать дольщики?

Такой вид разорения незаконный и уголовно наказуем в соответствии с нормами законодательства РФ.

Именно в таком предприятии можно оставить персонал, задолженность и имущество, которое не представляет ценности. Такой вид банкротства представляет иллюзию неплатежеспособности, для достижения главной цели – разорение фирмы в глазах кредиторов.

Одним из вариантов для разорения будущего липового банкрота является использование подрядчиков. Подрядчики используются в прямом смысле слова, так как застройщик заведомо знает, что не будет с ними расплачиваться.

Далее, он объявляет, что не может оплатить предоставленные услуги, что существенно затягивает процесс строительства. Процесс затягивается и работы постепенно приостанавливаются. После всего, должник официально объявляется банкротом.

Если сговора нет, требования пайщиков и работников рассматриваются согласно существующим правилам. Если подрядчик может быть проинформирован о предстоящем мошенничестве и принять соответствующие действия, вплоть до увольнения с работы, то дольщик нечего не знает до последнего.

Именно поэтому долевого застройщика следует внимательно выбирать из предоставленных, подробно изучив информацию о каждом.

Дольщики защищены государством, а именно Законом о банкротстве. Они являются не простыми гражданами, которые наделены правами, а теми, кто приобретают статус участника строительства по договору, который предоставляет им ряд преимуществ.

Как быть дольщику, если застройщик проходит процедуру банкротства, смотрите в этом видео:

Некоторые из возможностей недоступны даже кредиторам, что делает их особенной категорией участников, защищенных законодательной базой государства. Среди данных им привилегий в случае разорения застройщика, дольщики могут:

  • Самостоятельно устанавливать убытки за неисполнение застройщиком обязательств;
  • Выбирать форму выражения погашения – денежную или в виде жилого помещения;
  • Проводить независимые сборы с личными полномочиями.

Все законные требования граждан к застройщику удовлетворяются, если они включены в реестр требований кредиторов. Кроме того, дольщики находятся в третьей очереди удовлетворения требований, в то время как все остальные кредиторы находятся в четвертой.

Всех дольщиков защищает единый закон о долевом строительстве (214-ФЗ). В целях повышения открытости и исключения обманутых вкладчиков в будущее жилье с 1 января 2017 в законопроекте были приняты изменения.

Это интересно:  Банкротство супруга: особенности несостоятельности семьи физических лиц 2019 год

Чтобы избавиться от кризиса в строительстве, следует оставить на рынке надежных застройщиков, которые могут завершить строительство. Именно поэтому их уставной капитал должен быть в размере 4% от стоимости объектов.

Следует также предусматривать в дальнейшем открытие специальной страховой строительной компании, которая бы формировалась за счет обязательных взносов всех застройщиков. Всего лишь 1% с каждого объекта мог бы приносить больше 30 млрд руб. и решать все строительные проблемы.

Нововведения в законе предполагают создание единого реестра всех застройщиков, что позволило бы потенциальным клиентам сделать правильный выбор вложения средств.

Инициировать банкротство могут лица, предусмотренные законом. Эта возможность наделяется:

  • Конкурсным кредиторам;
  • Федеральной налоговой службе.

Очередность удовлетворения требований кредиторов.

И кредиторы, и налоговики при первой возможности начнут инициировать этот процесс, так как у каждого из них есть денежная заинтересованность.

В данном случае, те, кто подают заявление не заинтересованы в том, чтобы в отношении должника была введена процедура банкротства застройщика, так как не имеют с ним финансовых отношений.

Вторая стадия наступает тогда, когда факт того, что должник выступает в роли застройщика становиться известным для арбитражного суда уже после возбуждения дела.

Разорение строительного объекта является сложным процессом как для застройщиков, так и для дольщиков. Только при знании своих прав и возможностей можно значительно снизить риски, связанные с незаконченным строительством.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.
Это интересно:  Статья 213.3. Возбуждение производства по делу о банкротстве гражданина 2019 год

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Банкротство застройщика — угрожающая фраза для дольщиков. Признание судом несостоятельным застройщика для дольщиков влечет ряд неблагоприятных последствий, и главные вопросы: получат ли они квартиру и вернут уплаченные деньги?

Однако дольщики при банкротстве застройщика получают шанс не быть обманутыми, отстоять право на долгожданное жилье. Банкротство застройщика при долевом строительстве — честный способ завершить деятельность компании, оказавшейся в сложной финансовой ситуации.

Дольщики при банкротстве застройщика в приоритете по сравнению с подрядчиками и кредиторами. Их требования рассматриваются в первую очередь. Но для положительного урегулирования конфликта следует незамедлительно обратиться за помощью к юристу.

Что несет банкротство застройщика при долевом строительстве для других участников и как можно отстоять свои права на недвижимость более подробно в представленном материале.

  • надзор;
  • санация (получение инвестиций для выхода из кризисной ситуации);
  • внешнее управление;
  • конкурсное производство;
  • мировое соглашение.

Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» определяет юридическую форму финансовой несостоятельности фирмы-застройщика. Банкротством считается невозможность предприятия компенсировать средства, вложенные дольщиками, заплатить по долгам.

Банкротство застройщика при долевом строительстве бывает объективным и фиктивным. Объективная финансовая несостоятельность застройщика возникает при некорректности бизнес-плана, неверной организации производственных процессов. К нему могут привести следующие факторы:

  • скачок цен на услуги, стройматериалы (его можно избежать на стадии заключения договоров, если зафиксировать цены);
  • рост курса валют, влияющий на подорожание услуг, материалов;
  • форс-мажор.

Фиктивная процедура признания финансовой несостоятельности — инструмент мошенников, позволяющий вывести ощутимую часть вложений из актива строительной компании с нарушением закона. Фиктивность банкротства застройщика при долевом строительстве можно доказать проведением проверки всех операций с активами компании за последние 3 года. Если обнаружатся расхождения, через суд можно добиться возврата большой доли инвестиционных вложений.

Признак стремления к фиктивному банкротству — закупка стройматериалов по завышенным ценам, но доказывать фиктивность банкротства застройщика — весьма сложная задача.

Предприятие-банкрот не способно:

  • платить по счетам кредиторов;
  • совершать обязательные платежи в бюджетные/внебюджетные фонды.

Если падает прибыль строительной компании, то:

  • растет вероятность невозврата средств;
  • ликвидность активов переживает кризис.

Появление первых признаков финансовой несостоятельности наблюдается за 2 года до наступления явного банкротства.

Внешние причины финансовой несостоятельности не поддаются прогнозу, они всегда возникают внезапно. Внутренние — определяются формами ведения бизнеса, его методами.

Дольщики при банкротстве застройщика могут добиться успешного решения своего вопроса, если эту задачу возложат на опытных юристов, которые учтут тонкости рассматриваемого дела. Действующее законодательство изменилось в пользу участников долевого строительства, они стали более защищенными от мошенничества.

При этом существует два итоговых решения, к которым приходят дольщики:

  • создание ЖСК — кооператива, который самостоятельно достраивает дом;
  • возврат вложений.

Любой этап признания несостоятельности фирмы допускает заключение мирового соглашения, которое по своей сути является подписанием договора на новых условиях, при этом старые условия аннулируются. Требуется утверждение мирового соглашения судом, мнение собрания инвесторов также должно учитываться.

Санация компании — финансовое вливание со стороны органов власти, инвесторов, кредиторов, предоставление льготного налогообложения, кредитов на привлекательных условиях, призванное оживить бизнес-процессы с целью предупреждения ликвидации фирмы.

Ликвидация обанкротившейся компании влечет административную ответственность, наступление правовых рисков. На этой стадии не применяется наблюдение, санация, внешнее управление.

Признать фирму-застройщика банкротом можно через судебный орган, подав соответствующее заявление. Инициатором такого процесса может быть как кредитор, так и сама организация. Юрист по банкротству застройщика поможет грамотно написать заявление о включении в реестр требований, подать его в арбитражный суд. После установления судом требований инвестора будет назначена дата рассмотрения дела.

Судом назначается арбитражный управляющий, которому необходимо направить документ о просрочке передачи квартиры дольщику или решение суда о признании договора между кредитором и застройщиком:

  • незаключенным;
  • незаконным, если в нем определены условия о компенсации вложений.

Обязательно представляются документы о фактической оплате доли в строительстве, письменная претензия к застройщику о расторжении договора, справка, подтверждающая отсутствие ввода в эксплуатацию объекта строительства. Внесение сведений о кредиторе в реестр требований для компенсационных выплат — функция арбитражного управляющего.

Объявление финансовой несостоятельности застройщика вызывает перечень вопросов на тему:

  • выплаты страховых компенсаций;
  • какие предпринять действия при фиктивном банкротстве;
  • будет ли выселение;
  • как сдать дом;
  • оплата по банковскому кредиту;
  • какова судебная практика по банкротству застройщика;
  • каковы национальные особенности строительной деятельности.

При выявлении признаков преднамеренного банкротства юрист обратится для защиты интересов дольщика в налоговую службу, которая проверит отчеты застройщика за последние 3 года. Если служба обнаружит признаки фиктивности, через суд может быть доказано наличие преступления, предусмотренного ст. 196 УК РФ.

При банкротстве застройщика интересы банков по кредитам удовлетворяются только в третью очередь и исключительно по распоряжению арбитражного управляющего.

Законодательная власть постоянно пытается свести к минимуму возможные махинации в отношении инвесторов. Дольщики при банкротстве застройщика теперь могут требовать компенсации от страховой компании.

Инициаторы процесса могут просить суд рассмотреть дело не по месту нахождения предприятия, а по месту жительства большей части дольщиков.

Если недостроенный объект застройщик передал банку под залог, при банкротстве собственникам квартир грозит выселение. Нужно обратиться в суд с заявлением о преднамеренном банкротстве и признании мошенничества в особо крупном размере.

Применение дополнительных мер с целью защиты прав участников строительства предусмотрено ст. 90 АПК РФ. Срочные временные меры, гарантирующие исполнение судебного акта:

  • арест на денежные средства;
  • требование от компании действовать в интересах сохранения имущества, предотвращения его порчи;
  • запрет на совершение определенных действий;
  • запрет на продажу недвижимого имущества при предъявлении иска о снятии ареста;
  • хранение истцом спорного объекта.

Понятие «обманутый дольщик» вы найдете в Приказе Минрегиона от 20.09.2013 № 403. Чтобы открыть судебное производство, необходимо подать заявление установленной формы.

По итогам рассмотрения судебной тяжбы прогнозируется следующее:

  • участники строительства при благополучном исходе судебного дела получают все средства, которые они потратили;
  • при остановке стройки, объявлении застройщика несостоятельным, дольщики могут достроить дом самостоятельно;
  • при сдаче дома в эксплуатацию, вступлении в право собственности можно настаивать на выплате неустойки, рассчитанной с учетом каждого просроченного дня;
  • можно рассмотреть возможность обмена квартиры на подобную, но в достроенном доме.

Если вы планируете подавать в суд на непорядочную строительную компанию, начните с глубокого изучения ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Поддержка прав вкладчиков — прерогатива государства. Большинство вкладчиков получает уведомление, в котором четко сказано о признании несостоятельности застройщика. Они включены в реестр «обманутых участников» строительства, но не подают в суд.

Обязанностью арбитражного управляющего является уведомление вкладчиков о процессе банкротства, предоставление им информации о возможности выставлять требования.

При банкротстве застройщика при долевом строительстве участникам лучше всего обратиться к опытным юристам, которые эффективно защитят права и законные интересы в рамках действующего законодательства. Независимо от того, проживаете ли вы в Москве или другом регионе России, мы готовы оказать вам правовую поддержку круглосуточно.

Для подачи заявления вы можете воспользоваться подготовленным бланком общей формы и заполнить его.

Статья написана по материалам сайтов: www.top-personal.ru, pravoza.ru, help-ddu.ru, pravo21vek.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector