+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Банкротство застройщика: судебная практика и юридические аспекты для дольщиков 2019 год

Генеральный директор ООО Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Банкротство застройщика судебная практика

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

Дорогие читатели!

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Не считая того, имеют место требования о выделении в натуре нежилого помещения и т.Д.

Должны ли участники строительства при предоставлении требований к застройщику в конкурсном производстве возмещать арбитражному управляющему расходы на извещение кредиторов о предоставлении их требований?

Для того, чтоб переквалифицировать договор, нужно сказать о таком желании суду. Это в особенности принципиально, если документ оформлен как договор подготовительной купли-продажи. Если не заявить о таких намерениях впору, трибунал расценит соглашение как выполненное, и предпишет компании возвратить дольщику средства. Таковой финал дела может не удовлетворить тех, кто желает получить готовую квартиру.

  • Нрава подписанного контракта
  • Стадии суда
  • Требований самого клиента.
  1. Подать ходатайство в тот трибунал, который занимается ведением процедуры банкротства этого застройщика. В ходатайстве должно содержаться требование о включении в реестр кредиторов.
  2. Непременно нужно указать свое требование, которое банкрот должен исполнить. Это может быть возврат денег либо передача достроенного жилища.
  3. На основании общей суммы активов и построенного количества жилища в процессе конкурсного производства запирается задолженность перед кредиторами и другими заявителями.

К этому заявлению непременно прикладываются все подтверждающие документы (материалы).

Все разбирательства по поводу банкротства подведомственны арбитражному суду. Тут решаются дела о вероятных спорах дольщиков, порядок взыскания долгов. В процессе разбирательства все спорное имущество, принадлежащее юридическому лицу-банкроту, войдет в конкурсный объем и будет реализовано для предстоящего закрытия задолженности перед кредиторами. Но следует учесть, что продажа будет происходить по заниженной стоимости, потому получить возмещение в полном объеме вложенных средств навряд ли получится.

Это интересно:  Финансовое оздоровление как процедура банкротства 2019 год

В данное время нередко встречаются прецеденты о нелегальных требованиях за оформление передаточного акта задним числом баснословно неоправданных доплат.

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

  • Здание вводилось в эксплуатацию;
  • Передаточная документация была подписана до даты подачи заявления о несостоятельности в арбитраж.

Для дольщика банкротство застройщика в Санкт-Петербурге всегда значит сдвиг сроков переезда в новое жилище, а то и совсем невозможность заселения. Но если дольщик впору предъявит свои требования к строительной фирме и сделает это верно, то опасности утраты вложенных в строительство средств сводятся к нулю. Следуя процедуре, описанной в ФЗ.214 о банкротстве застройщика, денежные утраты от ДДУ с несостоятельной стройорганизацией можно свести к минимуму.

Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Тут трибунал направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает цена его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это конкретный сигнал – готовьтесь к худшему.

Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, возвратить всю вложенную в проект сумму дольщику фактически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Отлично, если получится возвратить хотя бы половину.

Источник. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.05.14 № 15943/11

Порядок рассмотрения вещно-правовых требований

Для того чтоб достигнуть ублажения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и другим кредиторам, нужно включить их в реестр требований кредиторов.

Требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими методами зависимо от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу дальше.

С одной стороны, под действие Закона 214-ФЗ подпадают только ДДУ. Но часто у нас под одним заглавием прячется совершенно другой на самом деле договор. И не только лишь в сфере строительства – к примеру, сколько трудовых договоров укрыто под шапкой «договор подряда»…

Почти всегда – пусть недостроенную, но квартиру. В Петербурге достраивают фактически все, так как, как выше сказано, получить недострой с торгов можно куда дешевле, чем затратить на строительство аналога. Ну и свободных участков для застройки не так много.

В ст. 201.1 Закона о банкротстве раскрыто понятие валютного требования участника строительства и его состав. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в состав понятия «денежное требование участника строительства» не заходит.

Как следует, требование участника строительства (в том числе гр-н а) о взыскании с должника неустойки за нарушение предусмотренного контрактом срока передачи объекта долевого роли может быть предъявлено к должнику — застройщику исключительно в арбитражный трибунал в рамках дела о банкротстве, как и валютные требования, перечисленные в подп. 4 п. 1 ст.

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

201.1 Закона о банкротстве.

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, инструкция Банкротство застройщика…

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права Банкротство застройщика фз о банкротстве Банкротство застройщиков: новое в…

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права Новые правила БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ…

Дорогие читатели!

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Банкротство застройщиков судебная практика

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

Дорогие читатели!

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает появление у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика несостоятельным (банкротом) воплощение данного права почти всегда нереально, в связи с чем участник строительства вправе добиваться возврата вложенных денег.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, гласить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

  • Нрава подписанного контракта
  • Стадии суда
  • Требований самого клиента.
  • Клиент разорившейся строительной компании имеет право обращаться в трибунал прямо до окончания процесса банкротства – начала конкурсного производства. Судебный орган поможет установить право дольщика на имущество либо долю в вкладывательном договоре.

    Внедрение при банкротстве застройщиков понятия «денежное требование участника строительства» не значит, что в рамках дела о банкротстве участник строительства вправе предъявить к должнику — застройщику только те валютные требования, список которых содержится в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве. Положения данной статьи должны применяться в совокупы со ст. 2 и 4 Закона о банкротстве.

    При всем этом законодатель показывает на необходимость выявления притворных сделок застройщика либо третьих лиц, действовавших в его интересах, предоставляя тем защиту фактически всем категориям дольщиков, которые вложили средства в строительство многоквартирных домов, в том числе и по так именуемым «теневым схемам» (пункт 5 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

    • Здание может быть практически достроено, но не сдано в эксплуатацию;
    • Многоквартирный дом сдан в эксплуатацию и был подписан акт приема помещения с дольщиком до начала процедуры банкротства;
    • Здание выстроено только отчасти.

    Если дом не был сдан, означает, большая часть долевых участников строительства не подписывали приемочный акт, а означает, имеют право претендовать на валютную компенсацию.

    1-ый подход. Основан на невозможности внедрения 60-дневного срока с момента опубликования инфы о том, что должник является застройщиком. Из пт 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве следует, что данную информацию показывает или должник, или конкурсный кредитор либо уполномоченный орган — если им об этом понятно — в заявлении о признании должника несостоятельным (банкротом) .

    БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ДОСТУПНЫ ДЛЯ ВСЕХ ГРАЖДАН ПО УКАЗАННЫМ НОМЕРАМ ТЕЛЕФОНОВ ИЛИ В РЕЖИМЕ ЧАТА

    Какие расходы нужно возмещать арбитражному управляющему

    Передача в собственность целого жилого комплекса группе дольщиков в значимой степени превосходит сумму их вложений. Этот момент законодатели тоже затронули в нормотворческой деятельности и установили наибольший размер передаваемого на достройку имущества (активов) .

    В данной ситуации очень трудно гарантировать возмещение их вложений методом передачи им в собственность недвижимости, так как на оканчивающей стадии признания застройщика несостоятельным (банкротом) все имущество врубается в единый материальный комплекс, ему присваивается статус конкурсного имущества (активов) и предстоит процедура реализации с торгов. Все значительные моменты прописаны в законе о несостоятельности.

    1. При наличии 2-ух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого роли в строительстве в отношении одних и тех же квартир, ценность для целей перехода (признания) права принадлежности на квартиру имеет тот клиент, который первым вступил в фактическое владение.

    Правовая неувязка. Может ли быть отказано в признании права принадлежности на жилое помещение со ссылкой на отсутствие доказательств подписания до принятия к производству заявления о банкротстве застройщика, если подобные требования других заявителей в том же деле о банкротстве были удовлетворены.

    Это интересно:  ВС РФ предлагает увеличить срок давности за повторные нарушения в банкротстве 2019 год

    С одной стороны, под действие Закона 214-ФЗ подпадают только ДДУ. Но часто у нас под одним заглавием прячется совершенно другой на самом деле договор. И не только лишь в сфере строительства – к примеру, сколько трудовых договоров укрыто под шапкой «договор подряда»…

    Практика указывает, что часто конкретно дольщики относятся к категории более пострадавших от банкротства строительной предприятия людей. Они же в основной массе являются слабенькой в правовом отношении стороной. Исходя из этих особенностей, законодатель отводит дольщикам преимущественные права. Инвесторы, кредиторы при всем этом выделяются в отдельные категории участников процесса. Разъясняется это тем, что дольщику любопытно готовое жильё, а инвесторы и кредиторы заинтересованы финансово.

    • Закрепление права на квартиру в рамках строящегося объекта;
    • Права на получение компенсационных выплат.

    – Тот факт, что арбитражный трибунал обязан рассматривать бессчетные требования людей, как-то воздействовал на текущую работу? Не пришлось наращивать судейский штат?

    – Тут все трудно. Есть три именитых дела о передаче объектов в центре Петербурга для приспособления под гостиницы (на Марсовом поле, на Конюшенной площади и на наб. Р. Мойки. — «НП»).

    Банкротство застройщика: спорные вопросы судебной практики Банкротство застройщика — особенности процедуры, закон и судебная практика Порядок…

    Банкротство застройщика — особенности процедуры, закон и судебная практика Банкротство застройщика при долевом строительстве: как дольщику…

    Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права Банкротство застройщика — особенности процедуры, закон и судебная практика Банкротство…

    Дорогие читатели!

    Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

    Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

    Я купил квартиру в строящемся доме. Дом не достроен. Застройщик признан банкротом. Что делать дольщикам в этом случае? Как получить свои квартиры или вернуть деньги?

    Значит, это все-таки случилось… Главный риск долевого строительства реализовался. Застройщик – банкрот. Обманутые дольщики хватаются за голову – что теперь делать? Куда обращаться? Кому предъявлять требования? Как вернуть свои деньги? Об этом и пойдет речь ниже.

    Скажем сразу – еще не все потеряно. Банкротство Застройщика – это серьезная проблема, но это не конец света. Выход есть. Хоть и не быстрый. Часть вложенных денег, возможно, будет потеряна навсегда (это плата за низкую цену квартир на начальном этапе строительства).

    Разберем ситуацию по порядку и определим действия дольщиков в этом случае.

    Для общего понимания – если Откроется в новой вкладке.»>Застройщик признан банкротом, то к нему уже нельзя (нет смысла) предъявлять какие-либо требования (о передаче квартир, возврате денег, и т.п.). Так как банкротство юрлица – это официальное признание в том, что компания больше не в состоянии выполнять свои обязательства. Вообще. То есть совсем.

    А что же делать кредиторам этой компании, всем, кто в нее верил и давал ей деньги, в том числе – дольщикам?

    Требования кредиторов Застройщика (в т.ч. дольщиков долевого строительства) будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания ее банкротом.

    А кто будет описывать имущество компании, раздавать ее долги и удовлетворять требования дольщиков-кредиторов? Для этого судом назначается специальный человек – арбитражный управляющий. А все прежнее руководство компании отстраняется от управления.

    Банкротство Застройщика – это судебный процесс, в котором арбитражный суд устанавливает порядок удовлетворения требований кредиторов (государства, банков, дольщиков и т.п.) за счет денег и имущества компании-должника. Суд находится по месту юридического адреса компании-банкрота.

    Банкротство юрлица регулируется законом Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Это огромная масса юридического текста, состоящего аж из 233-х статей. Нам же (дольщикам) нужно знать только основные понятия из этого закона, и порядок самой процедуры банкротства. Остальное – забота Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов.

    Итак, что нужно знать дольщику о процедуре банкротства Застройщика?

    В отличие от ликвидации обычного юрлица, ликвидация компании-застройщика происходит особым порядком – с применением параграфа 7, Главы IX, ФЗ-127 – Откроется в новой вкладке.»>«Банкротство застройщиков».

    Процесс банкротства может включать в себя 5 процедур, но на практике, в большинстве случаев, применяется только 2 из них:

    1. наблюдение (может длиться до 7 месяцев), и
    2. конкурсное производство (может длиться от полугода до нескольких лет).

    Формально «наблюдение» еще не является банкротством. Здесь суд направляет в компанию временного управляющего, который проводит анализ финансово-хозяйственной деятельности Застройщика и подсчитывает стоимость его активов и пассивов. Но для всех кредиторов компании это однозначный сигнал – готовьтесь к худшему.

    Следующий этап – конкурсное производство. С этого момента Застройщик уже официально признается банкротом. Всеми делами компании начинает рулить арбитражный управляющий, назначенный судом.

    Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, когда Застройщик объявлен банкротом, это заявить свои требования о включении его в реестр требований кредиторов. Этот реестр открывается и ведется при возбуждении дела о банкротстве Застройщика.

    Если этого не сделать, можно остаться ни с чем, так как по закону каждый кредитор, который хочет что-то получить от банкрота, должен заявить свое требование в суде.

    Заявление о включении своих требований в этот реестр нужно подавать в арбитражный суд, где рассматривается дело о банкротстве. Суд, рассмотрев представленные ему документы дольщика (договор долевого участия в строительстве, платежные документы, акты и т.п.), выносит решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр требований кредиторов. А выполняет решение суда – арбитражный управляющий.

    При банкротстве Застройщика, закон устанавливает определенные сроки для включения требований дольщика в реестр кредиторов. На этапе наблюдения у дольщика есть один месяц, чтобы направить требование в арбитражный суд. Тогда у дольщика будет возможность поучаствовать в первом собрании кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроенного дома.

    Если он не успел этого сделать, то далее, на этапе конкурсного производства у дольщика есть еще два месяца для подачи своего требования о включении в реестр кредиторов.

    Эти сроки начинают отсчитываться с момента, когда арбитражный управляющий официально уведомляет всех кредиторов (дольщиков) о банкротстве строительной компании и об открытии реестра требований. Уведомление может быть через специализированное СМИ (например, газета Откроется в новой вкладке.»>«Коммерсантъ»), а также путем рассылки писем дольщикам о том, что они имеют право предъявить свои требования.

    Денежные компенсации выплачиваются кредиторам компании в порядке установленной законом очередности. В случае банкротства компании-застройщика, таких очередей четыре:

    1. граждане, которым Застройщик обязан компенсировать вред здоровью (если такие есть);
    2. сотрудники компании-застройщика (выплата зарплаты);
    3. участники долевого строительства (дольщики, купившие квартиры по ДДУ);
    4. все остальные кредиторы.

    То есть в случае с Застройщиком-банкротом, закон дает приоритет дольщикам, над всеми остальными кредиторами компании.

    А что делать тем, кто покупал квартиру не по Откроется в новой вкладке.»>Договору долевого участия (ДДУ), а по другому типу договора (например, по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи)? Такие покупатели могут в процессе процедуры банкротства Застройщика потребовать в суде признания их договоровДоговорами долевого участия в строительстве. Суды, обычно, соглашаются с таким требованием. А покупателям такое признание дает возможность применять положения закона ФЗ-214, в частности, требовать Откроется в новой вкладке.»>неустойку за просрочку передачи квартиры.

    Это интересно:  Что заставляет физлиц идти в суд за банкротством: статистика 2017 года и экспертные обсуждения 2019 год

    В рамках одной очереди реестровые требования погашаются пропорционально обязательствам Застройщика перед всеми кредиторами этой очереди.

    При банкротстве Застройщика, участники долевого строительства имеют право предъявлять требования трех типов:

    1. на признание права собственности на квартиру (например, если квартира уже существует как построенный объект); или
    2. на признании права собственности на долю в общем имуществе в объекте незавершенного строительства (если квартира как отдельный объект еще не существует); или
    3. на возврат денежных средств, с уплатой неустойки и возмещением убытков (если нет возможности получить квартиру, или нет желания ждать достройки дома).

    Здесь нужно пояснить подробнее.

    Общий реестр требований кредиторов содержит финансовые требования к компании-банкроту. Но именно для компаний-застройщиков в общем реестре есть специальная часть – реестр требований о передаче жилых помещений (ст. 201.7 Закона о банкротстве). Это дает шанс участникам долевого строительства все-таки получить свои квартиры в недостроенном доме, если вопрос о его достройке будет иметь перспективу.

    Закон позволяет предъявить требования в оба реестра сразу, но выполняться будет только одно из них – либо получение квартиры (или доли в недостроенном объекте), либо возврат денег.

    Но не все так радужно, как может показаться на первый взгляд. Никто ведь не гарантирует, что эти требования будут выполнены в полном объеме и в ожидаемый срок. Обманутым дольщикам надо иметь в виду следующие обстоятельства.

    Тем дольщикам, которые решили добиться получения своих квартир у Застройщика-банкрота, нужно знать что:

    1. Для получения своей квартиры дольщику необходимо в судебном порядке признать право собственности на нее (или на долю в объекте незавершенного строительства) и зарегистрировать это право в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре;
    2. Признанное право собственности выводит эту недвижимость из общей конкурсной массы компании-банкрота (т.е. она уже не будет продаваться с торгов для расчетов с остальными кредиторами);
    3. Наличие права собственности на квартиру или долю в недостроенном объекте позволяет создать вместе с другими дольщиками жилищно-строительный кооператив для завершения строительства, либо продать эту недвижимость.

    Но этот путь выглядит разумным только в том случае, когда дом находится в завершающей стадии строительства. Например, если дом фактически достроен, но не сдан.

    Иначе… перспектива достройки дома и получения квартиры становится совсем призрачной. Ведь если недостроенный дом стоит несколько лет брошенным (стройка не законсервирована как положено), то происходит его естественное разрушение, и достройка его уже технологически невозможна. Проще снести и построить новый.

    Кроме того, достройка брошенного дома предполагает дополнительные вложения. А откуда брать эти доплаты? Очевидно, от заинтересованных лиц, то есть от тех же дольщиков. Стоит ли с этим связываться? Однозначного ответа нет. Зависит от конкретной ситуации, стадии готовности дома, количества и сплоченности дольщиков и т.д.

    Те дольщики, которые решили заявить требование о возврате денег с Застройщика-банкрота, должны понимать, что:

    1. на практике у банкрота уже не хватает денег на выплаты по долгам (потому он и оказался банкротом);
    2. остаток средств банкрота еще больше уменьшается за счет ряда приоритетных (в т.ч. коммунальных) платежей, возмещения судебных расходов, вознаграждения арбитражного управляющего, и т.п.;
    3. участники долевого строительства находятся только в 3-й очереди на денежные выплаты (если у компании накоплены долги по зарплате, то выплаты пойдут сначала туда);
    4. общий объем финансовых требований к банкроту значительно возрастает за счет применения кредиторами неустоек по всем обязательствам;
    5. та недвижимость, которая уже оформлена в собственность отдельных кредиторов (в т.ч. по суду) не участвует в конкурсной массе (т.е. не будет продана с торгов для увеличения денежных выплат кредиторам).

    Проще говоря, в рамках судебного дела о банкротстве Застройщика, вернуть всю вложенную в проект сумму дольщику практически нереально. Не говоря уже о взыскании неустойки, штрафов, компенсации убытков и морального вреда. Хорошо, если удастся вернуть хотя бы половину.

    Но для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация значительно лучше. Законодатели подправили знаменитый закон «о защите прав дольщиков» Откроется в новой вкладке.»>ФЗ-214, и теперь в случае банкротства Застройщика, деньги для возврата дольщикам подтягиваются из специально созданного Откроется в новой вкладке.»>компенсационного фонда долевого строительства (подробнее о нем – по ссылке).

    А те дольщики, которые столкнулись с банкротством Застройщика ранее 2017 года, могут попытаться вернуть недостающие средства за счет страховки. Тот же ФЗ-214 обязывал всех Застройщиков с 2014 года Откроется в новой вкладке.»>страховать свою ответственность перед дольщиками от невыполнения своих обязательств по передаче им построенных квартир (подробнее об этом – по ссылке).

    С 01 июля 2019 года вообще все деньги дольщиков попадают под защиту банков и АСВ (агентства по страхованию вкладов). Очередные поправки в ФЗ-214 обязывают всех Застройщиков, начиная с этой даты, принимать деньги дольщиков только на специальные Откроется в новой вкладке.»>счета эскроу (подробнее о них – по ссылке). Здесь уже дольщики защищены максимально – деньги хранятся на эскроу-счетах в уполномоченных банках, и возвращаются дольщикам в случае банкротства Застройщика.

    Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

    Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

    В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать Откроется в новой вкладке.»>здесь (Москомстройинвест). В московской области – см. Откроется в новой вкладке.»>здесь и Откроется в новой вкладке.»>здесь (Минстрой МО).

    Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

    Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – Откроется в новой вкладке.»>здесь.

    И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь Откроется в новой вкладке.»>специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.

    Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
    Услуги профильных юристов по недвижимости — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

    Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

    Информация оказалась полезной?
    Сохрани ее себе, еще пригодится!

    Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, bankrot2018.ru, bankrot2018.ru, kvartira-bez-agenta.ru.

    »

    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий

    Adblock detector