Оценка имущества: этапы проведения процесса 2019 год

Для определения стоимости объекта недвижимости требуется провести грамотную оценку.

Происходит данная операция перед осуществлением различных сделок с объектом: продажа или покупка, получение залога, оформление завещания.

Насколько точно будет определена цена, настолько будет верно оформлена операция с недвижимостью.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Процесс установления стоимости недвижимого имущества проводится по определенным принципам, с использованием установленных методов. Оценка недвижимости включает несколько этапов.

1 этап. Постановка задачи – для чего необходимо определение стоимости объекта. На этом этапе требуется уточнение цели проводимой процедуры. Например, для продажи квартиры или для получения ипотечного кредита.

Требуется выяснить какую именно стоимость предстоит установить. Зависеть это будет от цели проведения оценочных работ. Так для реализации имущества нужно определить рыночную стоимость, для оформления страхового полиса – страховую. Залоговая стоимость обычно рассчитывается при оформлении закладной на имущество для предоставления кредита.

Обязательно определяется дата проведения работ. Фиксируются все возможные условия и обстоятельства, которые могут повлиять на конечную стоимость.

2 этап. Формирование плана и договора. Оценщик после предварительного ознакомления с объектом составляет порядок проведения оценочных работ, который начинается с визуального осмотра недвижимости, ознакомления с предоставленной информацией. Если объект достаточно большой, то определяется необходимость привлечения дополнительных экспертов-оценщиков.

В конце данного этапа требуется составить и подписать договор, в котором указываются стороны его заключающие.

Также описывается предмет договора, сроки выполнения работ, стоимость проводимых услуг.

3 этап. Сбор информации и обоснование выводов. Данный этап является наиболее ответственным. От того какая будет собрана информация, зависит и конечный результат.

Изучается более детально недвижимость, которая подробно расписывается. Указываются возможные дефекты, описывается прилегающая территория к объекту. Анализируются имеющиеся юридические бумаги, проверяется их достоверность. Объект рассматривается с точки зрения его экономического и социального расположения.

4 этап. Выбирается наиболее приемлемый и эффективный способ использования данной территории как обустроенного места, так и предположительно вакантного. Определяется наибольшая цена для использования земельного участка, где располагается объект.

5 этап. Процедура расчета стоимости объекта. Проводится она на основании трех основных методов расчета:

  1. доходный подход основывается на определение возможного получения экономических выгод от использования данного объекта.
  2. Сравнительный метод базируется на сравнении аналогичных объектов недвижимости. Данный способ не может быть применим для уникальных объектов, так как недвижимость должна быть сопоставима.
  3. Затратный подход основан на включении тех расходов, которые производились ранее и которые следует дополнительно внести для восстановления объекта с учетом его износа.

6 этап. Согласование полученных результатов с учетом всех условий. На данном этапе выявляются возможные неточности и ошибки. Формируется окончательная итоговая стоимость.

7 этап. Составление оценочного отчета, который передается заказчику работ.

В нем должна быть обязательно указана следующая информация:

  • дата составления отчета;
  • сведения об оценщике;
  • основание на проведение оценочных работ;
  • описание недвижимости;
  • перечень использованных методов и способов проведения оценки;
  • допуски и ограничения при определении стоимости;
  • перечень документации;
  • итоговая стоимость объекта.

На величину конечной цены недвижимости влияет огромное количество критериев и факторов:

  1. место расположения объекта. Квартира, находящаяся в элитном районе, будет оцениваться значительно выше, чем та, что размещается на окраине.
  2. Юридическое оформление недвижимости. При наличии всех документов на объект стоимость будет больше, чем при оценке жилья с сомнительным прошлым.

Главная особенность, влияющая на конечную цену, это количество владельцев недвижимости: чем меньше было собственников у объекта, тем выше будет стоимостная величина.

  • Размер недвижимого имущества. Здесь важен один нюанс, что при меньшей площади недвижимости стоимость квадратного метра будет выше. Например, для однокомнатных квартир стоимость метра значительно выше, чем для многокомнатных. Объясняется это тем, что чем ниже общая стоимость объекта, тем больше на него найдется покупателей.
  • Наличие коммуникаций. Если на участке имеются подведенные коммуникации, то он сразу возрастет в цене. Касается это и транспортной инфраструктуры.
    1. Первым шагом является выбор оценщика. Подписание с ним договора о проведении работ. В документе нужно обязательно указать для какой цели производится определение стоимости: продажа, аренда, оформление залога.
    2. Сбор требуемой документации, которую обычно указывает оценщик:

    • свидетельство о праве собственности;
    • технический и кадастровый паспорта;
    • поэтажный план;
    • документы, указывающие откуда появились права на недвижимость: договор купли-продажи, дарственная, завещание, ипотечный договор, ДДУ.
  • Оценщик знакомится с документацией на недвижимость, составляет по ней план предстоящих мероприятий. В назначенное время приступает к работам.
  • Оформление полученных результатов в виде отчета, который дополняется фотографиями, отснятыми экспертом, и документами на объект.
  • Обычно, когда проходит оценка недвижимости, у двух участников сделки имеется разный взгляд на конечный результат. Банк заинтересован в занижении стоимости недвижимости. Если она будет ниже, то реализация объекта в качестве залога возможно пройдет быстрее.

    Для заемщика же большая стоимость гарантирует большую сумму кредита. Данную ситуацию следует учитывать, когда банковская организация предоставляет своего оценщика.

    Оценка недвижимости – процедура, которую требуется проводить для установления стоимости объекта на конкретный момент. Выполняют работы по определению стоимости специалисты-оценщики. Процедура оценивания состоит из нескольких этапов, каждый из которых важен для установления точной итоговой стоимости.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    Современная ситуация, не только официальная, но и бытовая, очень часто предполагает вмешательство представителей закона. Так, в международной юридической практике оценка имущества считается вариантом тех необходимых факторов, которые активно используются в том, чтобы сделать управление собственностью более эффективным.

    Так как в реализации права собственности важно, главным образом, получить достоверную информацию о стоимости принадлежащего собственнику движимого или недвижимого имущества. Точное определение имуществу дается в 128 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации, которое представляет собой совокупность всей имущественных прав, обязанностей и вещей, принадлежащих конкретному лицу — юридическому или физическому.

    При оценке недвижимости под ней принято подразумевать определенный границами земельный участок, включающий в себя размещенные на нем объекты, которые представляют собой неразделимую функциональную целостность, без нанесения какого-либо ущерба.

    К недвижимому имуществу можно отнести:

    • отдельно стоящие здания или группу зданий;
    • встроенные офисные или коммерческие помещения;
    • квартиры;
    • загородные дома или дачи;
    • объекты начавшегося, но пока еще незавершенного строительства;
    • земельные участки и площади садовых товариществ;
    • отдельно расположенные водные объекты или многолетние зеленые насаждения;
    • сооружения хозяйственного типа и инженерные коммуникации.

    Когда осуществляется оценка имущества, целесообразно пользоваться методами оценки, которые помогут получить объективный результат.

    При этом важно учитывать классификацию подвергающегося оценке объекта недвижимости.

    Согласно целям проведения оценочных работ и связанных с ними конкретных задач опытными оценщиками предлагается несколько вариантов их решения, которые будут выглядеть объективно более приемлемыми и удобными для конкретного заказчика. Оценка имущества должна проводиться, чтобы получить наиболее достоверную информацию о рыночной стоимости определенного объекта. Такая информация чаще всего необходима для решения самых различных споров и некоторых конфликтов, которые связаны с процессом реализации прав на имущество. Самыми яркими примерами в этой связи станут раздел имущества в период бракоразводного процесса или деление наследства между претендентами на оставленное умершим состояние, проблемные вопросы, касающиеся ипотечных займов, оплаты компенсации в момент отчуждения какого-либо имущества в государственных интересах.

    Многие граждане предпочитают пользоваться услугами независимых экспертов при оценке имущества. Делают это зачастую для того, чтобы:

    • произвести куплю-продажу;
    • сдать имущество в аренду;
    • передать его в лизинг или доверительное управление;
    • приватизировать объект;
    • застраховать его;
    • заложить движимое или недвижимое имущество в целях получения кредитных средств;
    • привлечь инвесторов;
    • оптимизировать налогообложение;
    • передать имущество в качестве доли в уставном капитале;
    • определить, какой является сумма ущерба, нанесенного имуществу, пострадавшему в результате неблагоприятного воздействия на него. Например, в случае дорожно-транспортного происшествия, пожара, затопления по вине сторонних лиц или в результате природных воздействий, чаще всего стихийных бедствий;
    • провести раздел имущества;
    • заключить брачный договор;
    • вступить наследство.

    Проведенная независимая экспертиза и оценка имущества дает прекрасную возможность определить рыночную стоимость объектов имущества. И полученные таким образом максимально объективные данные можно будет предоставить в суд в ходе какого-либо разбирательства, в банк на период кредитования, в страховую компанию в целях бухгалтерского учета на определенном предприятии.

    К объектам оценки относят квартиру, комнату, дом, предметы мебели и быта, автомобили, гаражи, земельные участки и другое имущество. В каждом конкретном случае специалисты используют особенные методики оценивания, благодаря чему происходит минимизация влияния субъективных факторов на результат проводимых действий, появляется возможность составления объективного отчета о стоимости имущества. В то же время учитываются цели и интересы заказчика независимой экспертизы.

    Оценку имущества считают одним из основных видов деятельности существующих на сегодняшний день оценочных организаций. Процедуру оценки доверяют квалифицированным специалистам, обладающим достаточно богатым опытом работы в этой области правовой сферы.

    Процесс проведения оценки называют сложным и кропотливым, его подразделяют на несколько этапов. Среди участников данного процесса называют непосредственного заказчика оценки и официального исполнителя, то есть оценщика.

    В этот момент чаще всего происходит поиск компании, которая примется за работу. Все существующие в данной сфере компании, как это принято, могут специализироваться одновременно в нескольких различных областях. Более того, их специалисты работают с абсолютно всеми видами имущества, как с жилой и коммерческой недвижимостью, так и с автомобилями, ценными бумагами, акциями крупных предприятий и с другими нематериальными активами.

    Чем ответственнее вы подойдете к поиску компании, тем более качественный результат вы сможете получить в итоге. Организаций, рекламирующих предоставление населению подобных услуг, сегодня на рынке юридических услуг достаточно много, поэтому выбрать из нескольких десятков фирм одну наиболее подходящую будет непросто. Чтобы первый этап прошел успешно, нужно сделать следующее.

    Во-первых, посетите сайт оценочной компании в интернете, там же можно будет просмотреть и отзывы о работе задействованных в компании специалистов. Примерно ознакомьтесь с ценами на предоставляемые услуги. Тут же следует обратить внимание на описание услуг организации, причем чем полнее они описаны, тем лучше. Не поленитесь и проверьте, указан ли на главной странице сайта номер лицензии, присутствуют ли там фотографии сертификатов, а иногда и многочисленных благодарностей за особые достижения в профессиональной деятельности.

    Однако некоторым клиентам даже не предоставляется право выбора той компании, которая займется оценкой имущества. Некоторые банки, например, оформляя ипотечные кредиты, предлагают заемщикам списки тех компаний, которые аккредитованы данным банком и с которыми он активно сотрудничает. То же самое касается и некоторых других кредитные организаций, в том числе и коммерческих, которые тоже представляют своим клиентам право выбрать одну компанию из предложенных в списке. Данный список можно найти непосредственно в отделении организации, выдающей в долг населению средства, либо в интернете на официальном сайте компании. Все это делает работу занятых в этой сфере специалистов и потенциальных клиентов более слаженной.

    Если вы самостоятельно выбираете независимую оценочную компанию, то действенным советом станет просмотр компаний, сотрудничающих с крупными, имеющими хорошую репутацию банками и другими финансовыми организациями. Будьте уверены, что такой банк не даст аккредитацию на функционирование кому угодно.

    Комплекс процедур по проведению оценки на данном этапе предполагает осуществление контакта с представителями оценочной компании, той или тех, которые вы выбрали заблаговременно. Первый разговор можно провести по телефону. При этом вам нужно будет в общих чертах описать сложившуюся ситуацию, рассказать о том, в каких целях будет проводиться оценка имущества, что является объектом данной процедуры, будьте готовы ответить на некоторые вопросы, которые могут заинтересовать разговаривающего с вами оценщика. При этом не стесняйтесь спрашивать обо всем в деталях, обращая особое внимание на интересующие вас моменты.

    На счет стоимости услуги тоже следует спросить при первом разговоре, но нужно быть готовым к тому, что на данном этапе вы получите данные лишь о приблизительной стоимости. То же самое касается и сроков работы. Это определяется тем, что все случаи имеют те или иные индивидуальные особенности, несмотря на то, что данная процедура опирается на весьма конкретные параметры.

    Так, на оценку сложных объектов потребуется намного больше времени, не исключены и случаи, когда невозможно будет избежать привлечения сторонних специалистов. Так бывает при проведении, например, строительных экспертиз, когда возникает необходимость участия специалистов лабораторий.

    Клиент обязательно должен максимально полно обрисовать сложившуюся ситуацию и при необходимости указать срок, в течение которого нужно выполнить заказ. Тогда оценщики делают все возможное, чтобы сократить сроки работы и не навредить результату проводимой работы. В таких ситуациях, как известно, предоставляемая услуга будет стоить несколько дороже первоначальной цены.

    В этот период осуществляется очная встреча со специалистами компании. На которой при необходимости вы еще раз оговариваете условия договора, подписываете его, указывая объект работы, сроки ее выполнения и стоимость, которую вы должны будете заплатить.

    Тут же можно попросить ознакомиться с лицензией учреждения и сертификатами. Затем договоритесь о времени и месте проводимой оценки.

    На этом этапе оценщик прибывает на объект работы и приступает к своей работе, проводя осмотр данного имущественного объекта. Заказчик здесь должен предоставить оценщику возможность тщательно, во всех подробностях осмотреть оцениваемое имущество. После чего специалист делает необходимые фотографии объекта и записи наподобие протокола процедуры оценивания. Иногда он может задать несколько вопросов как к заказчику, так и к стороне, которая нанесла ущерб, если оценка проводится по факту его нанесения.

    В этом случае нужно запомнить, что именно вы, то есть пострадавшая сторона, должны обеспечить или хотя бы постараться обеспечить явку виновной стороны. Но никоим образом не пытайтесь препятствовать нахождению ее на объекте или около него в момент проведения оценочной процедуры. Ведь при отсутствии противоположной стороны она в дальнейшем может опротестовать вынесенное заключение, вследствие чего результаты столь кропотливой работы официально будут признаны недействительными. В таком случае придется организовывать все еще раз.

    На данном этапе происходит аналитическая работа специалиста — оценщика. Он уже осмотрел объект и зафиксировал необходимые для своей работы данные, и ему предстоит провести некоторые исследования рыночной ситуации и сделать определенное количество расчетов.

    При этом опытный специалист прекрасно понимает, что цена имущества складывается не только из его качественных характеристик, но и на основе того, какова текущая ситуация на нынешнем рынке. Оценивая недвижимость и различные виды транспортных средств, внимание уделяют тому, каков уровень потребительского спроса, чему равна цена подобных объектов имущества на момент заключения сделок купли-продажи и некоторые другие факторы. Например, оценивая акции, оценщику необходимо будет проанализировать состояние на фондовых рынках.

    После этого результаты проведенных исследований отправляются в отчет об оценке. Именно этот документ передается заказчику работы. И он уже самостоятельно может распоряжаться им.

    Заключительным этапом является оплата работы оценщика. После чего каждый остается при своем — заказчик имеет на руках долгожданный документ, где указана стоимость объекта имущества, а оценщик получает заработную плату и, что немаловажно, ценный опыт.

    Имущество организации: экономическое содержа­ние, состав, классификация, основные положения оценки.

    Тема 4.4. Оценка стоимости организации

    Имущество организации: экономическое содержа­ние, состав, классификация, основные положения оценки. Процесс оценки имущества предприятия: ос­новные этапы и принципы. Методы оценки стоимо­сти имущества организации: затратный, сравнитель­ный, доходный.

    Имущество организации — совокупность имеющихся в организации средств труда, запасов, находящихся в процессе производства, предметов труда, готовой продукции, денег, денежных документов и других ценностей. К имуществу относятся также принадлежащие организации объекты незавершенного строительства, права на пользование природными ресурсами и права на другое имущество.

    Средства труда в экономике выступают как основные средства (основные фонды), а находящиеся в составе имущества данного предприятия предметы труда и готовая продукция — как оборотные средства.

    Имущество организации составляет его экономическую основу. Оно создается за счет средств вкладчиков — государства, местных органов власти, различных предприятий, организаций, граждан, в том числе иностранных. Вкладчики становятся собственниками или кредиторами предприятия. Имущество, средства предприятия должны воспроизводиться и возрастать в результате его успешной производственно-хозяйственной деятельности.

    Для осуществления своей деятельности организация должна располагать определенным набором экономических ресурсов (или факторов производства) — элементов, используемых для производства экономических благ. Обычно в экономической литературе все, что предприятие имеет и использует в производственной деятельности, называется имуществом предприятия.

    Состав применяемых предприятием экономических ресурсов различен. Особое значение для успеха производственной деятельности имеет наличие определенного запаса ресурсов длительного пользования, или капитала.

    Имущество организации — материальные и нематериальные элементы, используемые предприятием в производственной деятельности. Имущество предприятия первоначально создается за счет имущества, переданного ему учредителями в виде вкладов (взносов, паев).

    Имущество организации увеличивается в процессе производственной и хозяйственной деятельности. Оно может являться объектом сделок, отчуждаться, закладываться и т.п.

    Обычно имущество организации обособлено от имущества его учредителей, участников и работников. Предприятие отвечает по своим долгам принадлежащим ему имуществом, на которое могут быть обращены иски хозяйственных партнеров или кредиторов в случае невыполнения предприятием каких-либо обязательств перед ними.

    При признании предприятия несостоятельным (банкротом) его имущество в соответствии с установленными законами процедурами может использоваться для удовлетворения требований кредиторов. Оставшееся после этого имущество ликвидируемого предприятия передается его учредителям (участникам), имеющим на это имущество вещные права или обязательственные права в отношении предприятия. По российскому законодательству учредители и участники предприятия имеют обязательственные права в отношении хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов. На имущество государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также дочерних обществ учредители имеют право собственности или иные вещные права.

    Имущество организации включает все виды имущества, которые необходимы для осуществления хозяйственной деятельности.

    Обычно в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы.

    К числу материально-вещественных элементов относятся земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства.

    Нематериальные элементы создаются в процессе жизнедеятельности предприятия. К ним относятся репутация фирмы и круг постоянных клиентов, название фирмы и используемые товарные знаки, навыки руководства, квалификация персонала, запатентованные способы производства, ноу-хау, авторские права, которые могут быть проданы или переданы.

    Основные фонды — это материально-вещественные ценности, действующие в неизменной натуральной форме в течение длительного периода времени и утрачивающие свою стоимость по частям.

    В зависимости от характера участия основных фондов в процессе расширенного воспроизводства они подразделяются на:

    1. Производственные основные фонды функционируют в сфере материального производства, неоднократно участвуют в процессе производства, изнашиваются постепенно, а их стоимость переносится на производимый продукт по частям по мере использования. Пополняются они за счет капитальных вложений.

    2. Непроизводственные основные фонды — жилые дома, детские и спортивные учреждения, другие объекты культурно-бытового обслуживания, которые находятся на балансе предприятия. В отличие от производственных непроизводственные фонды не участвуют в процессе производства и не переносят своей стоимости на продукт, ибо он не создается. Стоимость их исчезает в потреблении. Фонд возмещения не создается. Воспроизводятся они за счет национального дохода.

    Несмотря на то что непроизводственные основные фонды не оказывают непосредственного влияния на объем производства и рост производительности труда, их постоянное увеличение неразрывно связано с улучшением благосостояния работников предприятия, с повышением материального и культурного уровня их жизни, что в конечном счете влияет на результаты деятельности предприятий.

    Основные производственные фонды — материально-техническая база общественного производства. От их объема зависят производственная мощность предприятия, уровень технической вооруженности труда. Накопление основных фондов и повышение технической вооруженности труда обогащают процесс труда, придают труду творческий характер, повышают культурно-технический уровень общества.

    При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

    1.При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

    2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

    3. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

    4. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии.

    Основными параметрами, определяющими стоимость имущества, являются: полезность, спрос, предложение, дефицитность, возможность передачи прав на имущество, затраты на создание имущества.

    Процесс оценки стоимости имущества организации — это сложный трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадии и этапов. В зависимости от того, кто является инициатором принятия решения об оценке и юридической принадлежности привлекаемых оценщиков вся оценочная деятельность подразделяется на виды:

    Внутренняя оценка – оценка, проводимая самостоятельно юридическими и физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями, на основании собственного решения, без привлечения исполнителя оценки.

    Независимая оценка – оценка, проводимая исполнителями оценки на основании гражданско-правовых договоров либо судебных постановлений с соблюдением требований, определенных в настоящем Положении. Зачастую независимая оценка может являться обязательной.

    Обязательная оценка – оценка, обязательность проведения которой установлена законодательством.

    Весь процесс оценки имущества предприятия можно разделить на семь основных стадий:

    2. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку.

    4. Оценка земельного участка.

    5. Применение трех подходов к оценке стоимости организации.

    6. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов.

    7. Подготовка отчета и заключения об оценке.

    1.1 Определение проблемы. Данная стадия оценки подразделяется на следующие этапы:

    1. Идентификация предприятия.

    2. Выявление предмета оценки.

    3. Определение даты оценки.

    4. Формулирование целей, функций оценки, определение вида стоимости.

    5. Ознакомление Заказчика с ограничительными условиями.

    При идентификации предприятия указывается его полное и сокращенное название, организационно-правовая форма (коммерческие организации, акционерное общество открытого или закрытого типа, хозяйственное общество с ограниченной ответственностью, государственное унитарное предприятие; некоммерческие организации, религиозные организации, и т.д.), место его регистрации, местоположение, отрасль производства, основные виды выпускаемой продукции и пр.

    Если оцениваемое предприятие является дочерним или зависимым, необходимо выявить основное или преобладающее предприятие.

    Выявление предмета оценки. Важнейшим этапом оценки имущества предприятия является выявление предмета оценки, то есть выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав на предприятие, права на материальные активы предприятия, права на акционерный капитал акционерного общества, доля участника в уставном капитале предприятия, права на пакет акций предприятия, или какой-либо иной интерес. Таким образом, предмет оценки — это вид имущественных прав.

    Определение даты оценки. Дата оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки;

    Стоимость предприятий во времени изменяется, причем эти изменения даже в короткие промежутки могут быть значительными. В связи с этим необходимо установить с самого начала дату оценки. Это может быть дата продажи предприятия, дата осмотра его, дата судебного разбирательства, связанная с разделением имущественного комплекса, и другие случаи.

    Если оценка предприятия производится в связи с судебным разбирательством, например, в связи с неплатежеспособностью предприятия, дату оценки может определить суд.

    Формулирование цели и функций оценки. Определение цели оценки — важный этап, от которого зависит выбор методики проведения оценки. Неправильно сформулированная цель влечет за собой использование неадекватной, методики и вследствие этого ошибочный результат в оценке стоимости предприятия.

    Выбор метода может также зависеть от функций оценки. Метод оценки способ расчета стоимости отдельного вида объекта оценки на дату оценки.

    Стоимость объектов оценки в Республике Беларусь может определяться:

    индексным методом путем применения коэффициентов к первоначальной (восстановительной) или остаточной стоимости имущества;

    методом балансового накопления активов на основании данных бухгалтерского учета на дату оценки;

    рыночным методом на основе:

    — методом расчета доходов, ожидаемых от использования объекта оценки (доходный метод);

    — определения затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа (затратный метод);

    — сравнения объекта оценки с аналогичными объектами, сходными с подлежащим оценке объектом по основным экономическим, техническим, технологическим и иным характеристикам с учетом его индивидуальных особенностей (сравнительный метод).

    методом пересчета валютной стоимости путем определения стоимости объекта оценки в валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком на дату оценки, если объект оценки приобретен за иностранную валюту либо его стоимость была определена в иностранной валюте в течение календарного года с применением рыночного метода;

    методом кадастровой оценки с использованием сведений, содержащихся в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

    Цель оценки определяет вид стоимости, которую требуется определить. Целью оценки может быть определение рыночной стоимости предприятия, рыночной стоимости долей учредителей в уставном капитале акционерного общества, ликвидационной стоимости предприятия-банкрота и т.д.

    Функция оценки — это сфера ее использования. Оценка помогает продавцу или покупателю в определении цены предприятия. Другая функция оценки состоит в определении стоимости предприятия для его кредитования или страхования.

    Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. Заказчик оценки – юридическое или физическое лицо, в том числе индивидуальный предприниматель, заключившее гражданско-правовой договор с исполнителем оценки на проведение независимой оценки, либо суд, принявший постановление о необходимости проведения оценки. На этой стадии оценки заказчик знакомится с основными ограничительными условиями, сопровождающими процесс оценки стоимости предприятия, которые формулируются в том числе и с целью защиты интересов заказчика и эксперта-оценщика! Некоторые из этих условий при необходимости следует отражать в отчете об оценке, чтобы избежать в будущем конфликтных ситуаций между заказчиком и экспертом оценщиком.

    2. Предварительный осмотр организации и заключение договора на оценку

    Эта стадия оценки состоит из следующих этапов:

    1. Предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией.

    2. Определение исходной информации и источников информации.

    3. Определение состава группы экспертов-оценщиков.

    4. Составление задания на оценку и составление календарного плана.

    5. Подготовка и подписание договора на оценку.

    Предварительный осмотр предприятия лучше провести с одним из опытных руководителей, который много лет проработал на данном предприятии, хорошо знает производство и его людей. Это позволит при осмотре основных, вспомогательных и обслуживающих производств, больше узнать о предыстории предприятия, о выпускаемой продукции о техническом состоянии оборудования, о квалификации работников и руководителях предприятия, о психологическом климате в коллективе, о перспективах развития предприятия и т.д.

    После знакомства необходимо обменяться телефонами со всеми руководителями предприятия, которые могут помочь эксперту-оценщику в сборе исходных данных для проведения оценки. Все они могут участвовать в экспресс-опросе для получения информации о перспективах развития предприятия.

    Определение исходной информации и ее источников. На данном этапе определяются типы данных и их источники, необходимые для оценки: сведения о рынке, на котором функционирует оцениваемое предприятие; данные о других, аналогичных предприятиях; финансовые и технико-экономические показатели деятельности предприятия и перспектив его развития на ближайшее будущее, данные о социальных, политических, правовых, экономических и экологических факторах, влияющих на стоимость предприятия.

    Определив виды данных, необходимых для оценки, важно выявить источники их получения. Это могут быть управленческие службы самого предприятия, специальные периодические издания, государственные органы управления, специальная справочная литература, коллеги самого эксперта-оценщика.

    При заключении договора на оценку предприятия указывается состав документов, которые администрация предприятия должна предоставить эксперту-оценщику к определенному сроку, чтобы он смог вовремя начать оценку предприятия.

    Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов для оценки стоимости предприятия.

    Оценка малого предприятия может осуществляться одним экспертом-оценщиком. Для оценки крупного предприятия (более 1000 работающих), привлекается несколько человек — экономисты, специалисты по маркетингу, экологи и т.д.

    Для оценки необходимо привлекать также руководителей оцениваемого предприятия, знания и опыт которых важны для получения данных о будущих доходах предприятия, а также для того, чтобы обеспечить оперативный сбор исходных данных и приемку отчета об оценке.

    Составление задания и календарного плана оценки.

    Задание на оценку, как правило, составляет эксперт-оценщик. Опыт показывает, что заказчик, из-за отсутствия достаточных знаний в области оценки, делает это недостаточно квалифицированно. Отсутствие четкости в формулировке целей и функций оценки является основной причиной ошибок в оценке и конфликтных ситуаций в отношениях между заказчиком и экспертом-оценщиком.

    Задание на оценку включает:

    3. Определение предмета оценки.

    6. Определение вида стоимости.

    7. Краткое содержание отчета об оценке.

    В каждом отдельном случае эксперт-оценщик уточняет состав задания с учетом конкретных особенностей предмета и объекта оценки.

    Задание на оценку прилагается к отчету об оценке.

    Разработка и подписание Заказчиком и экспертом-оценщиком подробного календарного плана оценки — важный этап оценки, организующий стороны на целенаправленную работу. Продолжительность работ по оценке предприятий зависит от сложности и масштаба производства. В среднем продолжительность оценки предприятия составляет 3-6 месяцев. Однако при оценке очень крупных предприятий эта продолжительность значительно возрастает.

    Подготовка и подписание договора на оценку.

    Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика.

    Подготовив проект договора на оценку стоимости предприятия, эксперт-оценщик представляет его Заказчику для ознакомления. В качестве приложения к договору в обязательном порядке прикладывается задание на оценку (рабочая программа) и календарный план.

    Как установлено выше оценка представляет собой упорядоченный целенаправленный процесс определения в денежном выраже­нии стоимости объекта недвижимости с учетом потенциального и реального времени в условиях конкретного рынка, кото­рая может быть наиболее вероятной продажной ценой и ха­рактеризовать свойства недвижимости как товара, т.е. его по­лезность и затраты, необходимые для этой полезности.

    Поскольку оценка стоимости недвижимости есть процесс упорядоченный и целенаправленный, то его реализация проводится в определенной последовательности. Согласно Федеральному стандарту №1 «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки», утвержденному Приказом Министерства экономического развития и торговли № 256 от 20 июля 2007 г., проведение оценки включает следующие этапы.

    1 этап. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

    2 этап. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

    3 этап. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

    4 этап. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

    6 этап. Составление отчета об оценке.

    Следует иметь в виду, что последовательность реализации этапов четкая.

    1 этап. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.

    Основными задачами этого этапа являются:

    определение цели оценки объекта;

    определение вида стоимости объекта оценки

    Определение цели оценки и вида стоимости объекта оценки является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

    Далее устанавливается дата проведения оценки — календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

    Формулируются ограничивающие условия, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.

    Перечисленные действия этапа должны найти свое отражение в техническом задании на проведение оценки, которое подписывается Заказчиком и согласовывается с Оценщиком.

    В дальнейшей своей работе по оценке объекта недвижимости Оценщик обязан руководствоваться этим техническим заданием, так как в случае расхождения во мнениях между заказчиком и оценщиком в отношении результатов оценки техническое задание будет являться документом, на основании которого будет определена правота той или иной стороны.

    На этом этапе определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.

    2 этап. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.

    На этом этапе проводится сбор и обработка следующей информации и документации:

    правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

    данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

    информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

    информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

    собирается информация о сегменте рынка, к которому относится объект оценки, текущей конъюнктуры и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки и его обоснование.

    осмотр объекта оценки и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, физических и экономических характеристик, месторасположение.

    На этом же этапе решается еще одна важнейшая задача — установление имущественных прав, связанных с объектом оценки. Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое или недвижимое имущество удостоверяется выдачей соответствующих свидетельств.

    3 этап. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

    Этот этап является наиболее объемным и имеет свои подэтапы. В целом его можно разделить на две большие части:

    подэтап. Анализ текущего использования объекта оценки и соответственно анализ иных возможных вариантов использования объекта оценки;

    подэтап. Непосредственно оценка объекта с применением методов, предусмотренных стандартами оценки.

    На 1 подэтапе проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения его текущего использования, а также с точки зрения альтернативных вариантов его использования.

    Если объектом оценки является недвижимость, то, как правило, анализу наилучшего и наиболее эффективного использования подвергается и земельный участок, на котором расположена оцениваемая недвижимость. При этом земельный участок рассматривается как с точки зрения уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка.

    При проведении этого анализа оценщик должен ответить на следующие основные вопросы:

    правовая обоснованность выбранного варианта использования объекта оценки, в том числе и земельного участка на котором он расположен;

    физическая осуществимость как текущего использования объекта оценки, так и альтернативного;

    финансовая целесообразность как текущего использования объекта оценки, так и альтернативного.

    Ответом на эти вопросы должен явиться вывод об наиболее выгодном варианте использования объекта оценки.

    После выявления наиболее выгодного варианта использования объекта оценки проводится непосредственно оценка объекта.

    В соответствии с российскими и международными стан­дартами при оценке рыночной стоимости различных объек­тов, и, в частности, предприятия (компании, фирмы), ре­комендуется использовать три основных подхода (концепции), исходя из области применения оценки. Это – затратный, сравнительный и до­ходный подходы.

    Суть затратного (имущественного) подхода состоит в оцен­ке стоимости предприятия с точки зрения издержек на его создание при условии, что предприятие останется действую­щим.

    Согласно Федеральному стандарту № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» затратный подходэто совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

    затраты на воспроизводство объекта оценки — это затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

    затратами на замещение объекта оценки – это затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

    При использовании затратного стоимость объекта оценки определяется по формуле

    , (3)

    –стоимость объекта оценки, руб.;

    –стоимость нового строительства объекта оценки, в том числе прибыль инвестора (застройщика), руб.;

    –накопленный износ, руб.

    Стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) – это стоимость строительства оцениваемого объекта в текущих ценах и соотнесенная к дате оценки.

    Стоимость нового строительства или восстановительная стоимость объекта может быть определена на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

    Стоимость воспроизводства — затраты на строительство объекта оценки в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемой недвижимости, с использованием таких же строительных материалов, стандартов и проектов.

    Стоимость замещения — это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта одинаковой полезности по сравнению с объектом оценки, но с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

    Более предпочтительным является расчет оценки по стоимости воспроизводства, так как в этом случае возможные отклонения от качественных характеристик объекта оценки минимальны. Расчет стоимости объекта оценки по стоимости замещения мене точен, так как в этом случае возможны отклонения по многим качественным характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых объектов носит весьма субъективный характер.

    Таким образом, идея затратного подхода заключается в том, что заказчик проведения оценки в результате использования или применения затратного подхода получает информацию о величине затрат на создание объекта оценки в том виде, в котором он находится на момент проведения оценки.

    Следующий подход, возможный к применению при оценке какого-либо объекта недвижимости, – сравнительный.

    Согласно Федеральному стандарту № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» сравнительный подходэто совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

    Исходной предпосылкой возможности применения сравнительного подхода при оценке является наличие развитого рынка купли и продаж аналогов оцениваемого объекта. Неразвитость соответствующего рынка, а также то, что оцениваемый объект является специализированным, либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение сравнительного подхода нецелесообразным, а в отдельных случаях – невозможным.

    Технология сравнительного подхода при оценке какого-либо объекта предполагает совершение следующих основных действий:

    подбор аналогичных объектов, по которым проводились сделки купли-продажи;

    выявление отклонений у объектов-аналогов отличий или отклонений от оцениваемого объекта по определенным ценообразующим факторам;

    обоснование величин этих отклонений и внесение корректировок в цены продаж объектов-аналогов;

    выведение итоговой стоимости объекта оценки.

    Третьим подходом, используемым при оценке какого-либо объекта, является доходный подход.

    Доходный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

    Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

    качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

    риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона, в котором располагается оцениваемый объект.

    Доходный подход используется при определении:

    При определение иных видом стоимости, например, ликвидационной применение доходного подхода неприемлемо.

    4 этап. Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

    В результате расчета стоимости объекта оценки, как правило, получают три варианта стоимости, которые соответственно различаются между собой. Поэтому основной задачей этого этапа является реализация процедуры согласования результатов расчета стоимости объекта оценки, полученных с использованием трех подходов.

    При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.

    Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

    С математической точки зрения суть этой процедуры заключается в расчете средней стоимости объекта оценки. Соответственно это может быть простая средняя, если оценщик убежден, что примененные подходы и полученные результаты равнозначны, либо средневзвешенная величина, если оценщик считает, что какой-либо из методов расчета стоимости имеет некое преимущество перед другими методами.

    5 этап. Составление отчета об оценке.

    На этом оценщиком составляется отчет о проделанной работе. Требования к составлению отчета и его содержанию изложены в Федеральном стандарте оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли РФ N 254 от 20 июля 2007 г.

    Названный стандарт предусматривает следующие требования к составлению отчета об оценке стоимости объекта оценки:

    требования к составлению отчета об оценке;

    требования к содержанию отчета об оценке;

    требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки;

    требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов.

    Требования к составлению отчета об оценке предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

    принцип существенности, означающий, что в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки;

    принцип обоснованности, означающий, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна быть подтвержденной;

    принцип однозначности, означающий, что содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке и допускать неоднозначного толкования;

    принцип проверяемости, означающий, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам;

    Требования к содержанию отчета об оценке предусматривают, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

    а) основные факты и выводы, а именно:

    общая информация, идентифицирующая объект оценки;

    результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

    итоговая величина стоимости объекта оценки;

    б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

    в) сведения о заказчике оценки и об оценщике.

    г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

    д) применяемые стандарты оценочной деятельности;

    е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, именно:

    количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

    количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки и имеющих специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

    информация о текущем использовании объекта оценки;

    другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

    ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.

    з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке.

    и) согласование результатов, в том числе описание процедуры согласования.

    Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки предусматривают, что

    в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток., в том числе должны присутствовать и ссылки на сайты;

    информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе;

    при использовании в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

    Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов предполагают:

    описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки;

    обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов;

    описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки;

    в отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

    Статья написана по материалам сайтов: zhivemvrossii.com, propravoguru.ru, studopedia.su, studfiles.net.

    «

    Это интересно:  Заключение мирового соглашения: стороны сделки и предмет договора 2019 год
    Помогла статья? Оцените её
    1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
    Загрузка...
    Добавить комментарий