+7 (499) 938-69-47  Москва

+7 (812) 467-45-73  Санкт-Петербург

8 (800) 511-49-68  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

Реализация залогового имущества банками Казахстана: особое отношение Закона 2019 год

Начну с обзора изменений, внесенных в Гражданский кодекс.

Учитывая то обстоятельство, что практика столкнулась с трудностями понимания нормы о том, с какой степенью определенности должны быть отражены в договоре о залоге индивидуальные черты залогового имущества, что прежде всего касалось движимого имущества, ст. 307 ГК дополнена правилом о том, что по соглашению сторон движимое имущество и (или) отдельные категории движимого имущества (включая машинное оборудование и запасы материальных оборотных средств), являющиеся предметом залога, могут иметь общее описание предмета залога без требования конкретного описания залогового обеспечения. В российском законодательстве аналогичная норма имеет несколько иную редакцию: «В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенного рода или вида» (ст. 339 ГК РФ).

Также определен порядок оценки предмета залога, который выражается в тенге и может определяться соглашением сторон, если иное не установлено законами Республики Казахстан. Оценка предмета залога, обеспечивающего обязательство в иностранной валюте, выражается в тенге и валюте обязательства по рыночному курсу обмена валюты на дату заключения договора о залоге.

Ст. 309 ГК дополнена указанием на то, что право залога в случаях, предусмотренных законодательными актами или договором, может распространяться не только на полученные в результате использования заложенного имущества отделимые плоды, продукцию и доходы, но также на приобретенные в последующем активы и замененные активы.

Расширены основания досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, и обращения взыскания на заложенное имущество. Теперь залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства дополнительно в случае обращения взыскания на предмет залога в целях исполнения обязательств залогодателя по исполнительным документам перед третьими лицами, не имеющими преимущества перед требованием залогодержателя, при отсутствии у залогодателя иного имущества. Также ст. 321 ГК дополнена нормой о том, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем обязательства, обеспеченного залогом.

Ст. 328 ГК о залоге вещей в ломбарде дополнена нормой, вступающей в действие с 1 января 2017 года, о том, что ломбарды о начале и прекращении своей деятельности обязаны уведомить уполномоченный орган по финансовому мониторингу в порядке, установленном Законом РК «О разрешениях и уведомлениях».

Так, внесены изменения в ст. 51 ГК об очередности удовлетворения требований кредиторов при ликвидации юридического лица. Однако требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого банкрота, по-прежнему отнесены к третьей очереди, во вторую же очередь включены некоторые виды дополнительных требований (например, по оплате пенсионных взносов работодателя), часть этих изменений вступает в действие с 1 января 2017 года, часть — с 1 января 2018 года.

Расширены возможности залогодателя, который получил право заявлять требования к банкроту не только в рамках процедуры банкротства, но и вне этой процедуры (п. 5 ст. 58 ГК).

Гражданский кодекс расширил сферу лизинговых отношений за счет включения в них движимого имущества, являющегося предметом залога (ст. 566, 567 ГК).

В Законе «Об ипотеке недвижимого имущества» претерпела изменения ст. 37 об основаниях прекращения ипотеки. Если прежде при продаже заложенного имущества, полностью обеспечивавшего основное обязательство на момент заключения ипотечного договора, с торгов во внесудебном порядке по цене ниже суммы основного обязательства, а также при переходе такого имущества в собственность залогодержателя одновременно с прекращением ипотеки прекращается основное обязательство, то теперь это правило распространено (на договоры, заключенные с 1 января 2016 года) на случаи продажи в судебном порядке заложенного недвижимого имущества по договору ипотечного жилищного займа, принадлежащего физическому лицу и полностью обеспечивающего основное обязательство на момент заключения договора ипотечного жилищного займа и на дату обращения взыскания в судебном порядке, при отсутствии у должника-физического лица иного имущества или доходов, на которые может быть обращено взыскание.

Правовое регулирование залоговых отношений достаточно широко представлено в гражданском процессуальном законодательстве. Специальные процессуальные нормы, относящиеся к залогу, содержатся в ГПК и Законе РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей».

ГПК содержит специальное правило об определении цены иска в исках о признании недействительными договоров залога, которая определяется рыночной стоимостью имущества на день предъявления иска в суд. При оспаривании договора о залоге цена иска не должна превышать стоимость имущества, указанную в договоре (ст. 104 ГПК).

Как известно, ряд требований рассматривается в суде первой инстанции в порядке упрощенного производства. В частности, в порядке приказного производства, то есть взыскание задолженности на основании судебного приказа, выносимого судьей по заявлению взыскателя о взыскании денег или истребовании движимого имущества от должника по бесспорным требованиям, осуществляется без вызова должника и взыскателя для заслушивания их объяснений и без судебного разбирательства.

Из всех залоговых требований судебный приказ выносится только при обращении взыскания на предмет залога по истечении срока возврата кредита, предъявленного ломбардом к должнику-залогодателю (п. 9 ст. 135 ГПК). По остальным залоговым требованиям взыскание осуществляется в рамках искового производства.

Одной из мер по обеспечению иска выступает приостановление торгов по внесудебной реализации предмета залога (ст. 156). Определение об обеспечении иска должно быть немедленно представлено залогодержателю.

Порядку обращения взыскания на заложенное имущество посвящена специальная ст. 57 Закона «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» (далее — Закон). В ней закрепляется, что на заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности прочего имущества должника для полного удовлетворения всех предъявленных к нему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Республики Казахстан прав залогодержателя.

Залогодержатель вправе заявить об оставлении за собой заложенного имущества. В этом случае он обязан удовлетворить требования, являющиеся преимущественными перед требованиями залогодержателя, в размере, не превышающем стоимости оставленного им за собой имущества.

Обращение взыскания на заложенное имущество, за исключением недвижимости, являющейся обеспечением по обязательству ипотечного жилищного займа, допускается в целях удовлетворения требований взыскателя (взыскателей), не имеющих преимущества перед требованием залогодержателя, если отсутствует иное имущество, на которое может быть обращено взыскание в целях удовлетворения требований этих взыскателей, или такого имущества недостаточно. В этом случае обращение взыскания на заложенное имущество допускается по определению суда с соблюдением прав залогодержателя.

О наложении ареста на заложенное имущество судебный исполнитель извещает залогодержателя.

Ст. 72 Закона установила очередность реализации имущества должника. И для физических лиц и для юридических лиц определены три очереди реализации имущества.

В случае, если предметом обращения взыскания является имущество, предоставленное должником в качестве залога или обеспечения обязательства, либо реализация арестованного имущества в порядке очередности не приведет к полному исполнению требований исполнительного документа или же увеличит сроки исполнения, установленные настоящим Законом, очередность реализации имущества может быть изменена. Указанное обстоятельство отражается судебным исполнителем в постановлении о передаче имущества должника на реализацию, которое может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан.

Из пяти очередей удовлетворения требований взыскателя при недостаточности взысканной с должника суммы для удовлетворения всех требований по исполнительным документам требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом, включая вознаграждение (интерес), возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню), необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также возмещение расходов залогодержателя по взысканию, отнесены к третьей очереди (ст. ПО Закона).

Вопросы залога затрагиваются в нормативно-правовых актах, посвященных специальным видам общественных отношений. Так, в Законе «О государственном имуществе» одним из 10 условий прямой адресной продажи названо принятие стратегическим инвестором обязательств по ограничению на совершение сделок (перепродажа, залог, передача в управление и другие) и (или) запрещение определенных действий в отношении объекта приватизации в течение определенного периода времени (ст. 105). Этим же Законом запрещен залог и обращение взыскания на имущество, проданное государственной исламской специальной финансовой компании на основании решения Правительства Республики Казахстан, а также наложение ареста на такое имущество. Важная норма касается порядка расчетов по договору купли-продажи объектов приватизации. Ст. 108 предусматривает, что обеспечением своевременного погашения платежей служит право залога продавца на приобретенное покупателем имущество, если иной способ обеспечения не предусмотрен договором купли-продажи. Это один из нечастых случаев установления залога в силу закона.

Это интересно:  Управляющих силой выпихивают из рынка банкротств? 2019 год

Установлено, что залог принадлежащих государству акций акционерных обществ и долей участия в уставных капиталах товариществ с ограниченной ответственностью не допускается.

Таковы основные изменения залогового законодательства последних двух лет.

Залогодержателю (кредитору) необходимо четко ориентироваться с правилах проведения принудительной внесудебной реализации заложенного имущества, если залогодателем (заемщиком) обязательства не исполняются надлежащим образом. Когда можно проводить принудительную внесудебную реализацию заложенного имущества? Что необходимо для проведения принудительной внесудебной реализации? Какие документы и в какие сроки необходимо составить?

Реализация (продажа) заложенного имущества, предусмотренная статьей 319 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть), производится путем продажи с публичных торгов.

Статьей 20 Закона Республики Казахстан Об ипотеке недвижимого имущества» предусмотрены способы реализации ипотеки. В случае неисполнения должником основного обязательства залогодержатель вправе удовлетворить свои требования путем:

  • реализации ипотеки в судебном порядке;
  • реализации ипотеки во внесудебном порядке, если это предусмотрено законодательными актами либо в договоре, или последующем соглашении сторон;
  • обращения в свою собственность заложенного имущества в случае объявления торгов несостоявшимися.

Особенности реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке устанавливаются Гражданским кодексом Республики Казахстан и Законом «Об ипотеке недвижимого имущества». При этом правила и процедуры, установленные указанным Законом для реализации ипотеки, применяются к реализации имущества при исполнении других видов залога (например, движимого имущества), если Гражданским кодексом не установлено иное.

Соблюдение установленной процедуры и последовательности внесудебной реализации заложенного имущества путем проведения торгов является важным, потому как не соблюдение данных правил проведения внесудебной реализации заложенного имущества может привести к признанию торгов недействительными в случае оспаривания их залогодателем, а следовательно — к затягиванию процедуры возврата долга.

В соответствии пунктом 2 статьи 318 Гражданского кодекса залогодержатель может самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона), в случае, если это право предусмотрено договором о залоге. Такое же право имеет банк-залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду.

Случаи, когда внесудебная реализация залога не допускается, установлены законом.

Согласно статье 320 Гражданского кодекса и статье 25 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» при реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке торги проводятся доверенным лицом, в качестве которого выступает юридическое лицо или гражданин, имеющее доверенность залогодержателя на реализацию заложенного имущества.

Пунктом 2 статьи 24 указанного Закона предусмотрено, что доверенное лицо может определяется сторонами в ипотечном договоре. В случае если в ипотечном договоре доверенное лицо не определено, оно назначается залогодержателем.

Доверенное лицо в соответствии с пунктом 2 статьи 320 Гражданского кодекса должно выполнить следующие процедуры:

  • составить уведомления залогодателю о невыполнении обязательств и зарегистрировать его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге;
  • при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не ранее, чем через 30 дней с момента его отправки залогодателю, составить уведомления о торгах на заложенное имущество, зарегистрировать его в органе, где был зарегистрирован договор о залоге, и вручить залогодателю или направить его залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре залога;
  • официально опубликовать объявление о торгах в местной печати. В пункте 4 статьи 25 упомянутого Закона указано, что с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее 10 дней.

В соответствии со статьей 29 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» торги:

  • проводятся в населенном пункте (городе, районе, поселке, ауле, селе) по месту нахождения заложенного имущества;
  • назначаются на любые дни недели на время с 9 до 18 часов.

Уведомление о невыполнении обязательств должно содержать следующие сведения, предусмотренные статьей 26 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»:

  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
  • краткое изложение невыполненных обязательств;
  • суммарная расшифровка основного обязательства;
  • суммарная расшифровка всех иных сборов, издержек и расходов, которые должны быть оплачены залогодателем до возможной продажи заложенного недвижимого имущества;
  • предложение о полном погашении всех задолженностей в течение тридцати дней с момента получения уведомления;
  • предупреждение о возможности проведения торгов на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;
  • условие о праве залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, представить в течение двадцати пяти календарных дней с момента вручения или отправки заказным письмом уведомления письменный отказ от проведения реализации ипотеки во внесудебном порядке, зарегистрированный в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор;
  • имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.

Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения, предусмотренные статьей 27 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»:

  • 1имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя;
  • краткое изложение невыполненных обязательств и общая сумма всех задолженностей залогодателя перед залогодержателем, подлежащих удовлетворению за счет реализации ипотеки;
  • наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки и выносимого на торги;
  • время и место проведения торгов;
  • имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица.

Объявление о торгах должно содержать следующие сведения, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества»:

  • наименование, описание и характеристику недвижимого имущества, выносимого на торги;
  • точное местонахождение недвижимого имущества;
  • сумму гарантийного взноса участника торгов, если таковой предусмотрен условиями торгов;
  • порядок и сроки уплаты покупной цены;
  • время и место проведения торгов;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводящего торги, его номер телефона для справок и платежные реквизиты.

В торгах имеют право принимать участие любые юридические лица и граждане, включая залогодателя и залогодержателя, такое право предусмотрено пунктом 4 статьи 319 Гражданского кодекса.

Для того, чтобы считать торги состоявшимися, достаточно не менее двух участников.

Перед началом торгов доверенное лицо (статья 320 указанного Кодекса) вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса. Гарантийные взносы подлежат возврату по окончании торгов. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, засчитывается в счет конечной цены. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего конечную цену, не возвращается и остается в распоряжении доверенного лица.

Перед началом торгов доверенное лицо вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса или доказательства его способности оплатить предполагаемую покупную цену, как предусмотрено статьей 31 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества». Перед завершением торгов доверенное лицо вправе потребовать от предложившего конечную цену участника торгов немедленного внесения этой суммы в полном объеме либо потребовать доказательств его способности оплаты названной цены после завершения торгов способами и в сроки, указанные в объявлении о торгах.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае отказа покупателем произвести немедленную оплату либо при отсутствии у него доказательств возможности оплаты в сроки, предусмотренные объявлением о торгах, он исключается из состава участников торгов. В таком случае торги считаются продолженными. При невозможности их продолжения, а также в случае неоплаты покупателем приобретенного на торгах имущества назначаются новые торги, которые проводятся в порядке, установленном указанным Законом.

Залогодержатель, участвующий в торгах, освобождается от внесения гарантийного взноса, а также в случае выигрыша торга — от оплаты покупной цены в пределах суммы основного обязательства.

Это интересно:  Инвестиции в облигации: плюсы и минусы вложения в ценные бумаги 2019 год

Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего покупную цену, остается в распоряжении доверенного лица и используется им в порядке, установленном статьей 36 данного Закона.

Доверенное лицо объявляет торги несостоявшимися в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 32 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества», когда:

  • на торги явилось менее двух покупателей;
  • лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день после того, как имело место какое-либо из вышеуказанных обстоятельств.

Объявление о новых торгах публикуется по общим правилам.

После завершения торгов и внесения покупателем конечной цены и всех других требуемых от него платежей доверенное лицо в соответствии со статьей 34 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» вручает ему документ о приобретении недвижимого имущества на торгах, который должен содержать следующие сведения:

  • основание для проведения торгов;
  • место и время их проведения;
  • наименование, описание и характеристику имущества, приобретенного на торгах, его местонахождение;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя — прежнего владельца имущества;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) покупателя;
  • покупная цена, уплаченная покупателем;
  • имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводившего торги.

Документ о приобретении недвижимого имущества на торгах скрепляется подписью доверенного лица.
Если доверенное лицо является юридическим лицом, подпись его представителя заверяется печатью этого юридического лица, если доверенное лицо является физическим лицом, его подпись заверяется в нотариальном порядке.

Доверенное лицо распределяет выручку от торгов в соответствии со статьей 36 Закона «Об ипотеке недвижимого имущества» в следующем порядке приоритетности:

  • на покрытие издержек и расходов на проведение торгов;
  • на оплату основного обязательства, обеспеченного ипотекой;
  • на оплату просроченных обязательств, обеспеченных вторичными залогами и перезалогами, а также иных обременений недвижимого имущества в порядке очередности, установленном законодательными актами;
  • на возврат залогодателю оставшейся суммы.

Новая норма позволит заемщикам самим продавать залоговое имущество и погашать кредит. Ранее банк сам занимался реализацией залога, передает телеканал «Алматы»

Но это не единственная принятая поправка. Есть еще одна, по которой банки дают отсрочку заемщикам по выплате процентов.

«Если у заемщика по ипотечному займу имеется просрочка более чем 180 подряд календарных дней, то по истечении этих 180 дней, начисленные банком вознаграждения не взимаются. Банк приостанавливает требования. Допустим, клиент обращается в банк за суммой, допустим, миллион тенге. За пользование этими деньгами заемщик уплачивает какую-то сумму. Вот эта сумма и есть вознаграждение. Оно выражается в процентах. За пользование, допустим, миллионом тенге, банк будет требовать с заемщика вознаграждение в размере там, допустим, 15% годовых», — говорит главный специалист управления по защите прав потребителей финансовых услуг и внешних коммуникаций Нацбанка Дания Кусантаева.

Упомянули в регуляторе и о незаконных комиссиях — они фигурируют не только в ипотечных договорах, но и при заключении обычного потребительского займа.

«Была исключена комиссия за выдачу займа, то есть именно за выдачу. За все остальные, которые в перечне остались, комиссия до сих пор взимается. Кроме того, в 2018 году также в перечень комиссии было внесено изменение, предусматривающее запрет на установление комиссии за ведение банковских счетов по ипотечным операциям физических лиц. И начиная с 2018 года комиссии за ведение счетов, связанных с жилищными займами, не взимаются», — добавляет главный специалист управления по защите прав потребителей финансовых услуг и внешних коммуникаций Нацбанка Дмитрий Акмаев.

В числе тех, кто уже вернул незаконные комиссионные — Ляззат Омарова. Женщина брала кредит четыре года назад на строительство дачного домика. Платила всегда в срок. В итоге помимо основной суммы и банковских процентов, выплатила еще 432 тысячи за ведение ссудного счета. Женщина рассказывает, что много раздумывала прежде чем решиться вернуть свои деньги и обратиться к юристам.

«Я очень долго думала. Думала, что это очередной, как говорится, кидальный вариант. Но оказалось, что нет. Мы заключили договор сразу же, и я ждала 5 месяцев. Правда эти 5 месяцев я сидела как на пороховой бочке, но тем не менее я довольна результатом. Я получила 485 тысяч. Это мои госпошлины, которые я оплачивала», — вспоминает Ляззат Омарова.

В юридических компаниях наплыв клиентов. Только в этой фирме за 2 года вернули заемщикам 256 миллионов тенге. Специалисты говорят, что казахстанцы сильно закредитованы. И в особенности жители Алматы и Алматинской области — на них приходится 40 % всех займов. Во времена кредитного бума, рассказывают юристы, люди повально брали деньги в банках, не вчитываясь в условия договора. В результате, переплачивали миллионы тенге. У некоторых комиссии достигали сумм самого кредита.

«У нас на практике был клиент, у которого сумма займа была 3 миллиона тенге. Выдан он был на 5 лет — на 60 месяцев. А сумма комиссии составила 1 % от выданного кредита. И если 1 % от кредита будет 30 тысяч, умножаем на срок — 60 месяцев, у него сумма комиссии получается 1 миллион 800 тысяч тенге», — рассказывает директор юридического департамента компании «Альфа» Айгерим Ермекбай.

Такие юридические компании берут на себя всю работу по возврату денег — за определенный процент от суммы, которую удастся вернуть у банка. От клиента требуется лишь выписать доверенность на представление его интересов в суде и ждать от 2 до 6 месяцев, пока закончатся судебные тяжбы. Но чтобы кредитные дела не доходили до суда, специалисты советуют читать каждую строку договора. И особенно пункты, прописанные мелким шрифтом.

«Говорится, что есть на одной странице основные базовые условия, а остальные условия прописаны, допустим, в газете «Казахстанская правда», которая вышла там номер издания за 2006 год. Эта газета, наверное, сохранилась в одном экземпляре в библиотеке Пушкина. И то, возможно, что ее там уже не найти. Поэтому тяжело прояснить какие именно там условия были. Но так бывает, да», — говорит юрист Азамат Жумадилов.

«Бывает еще что условия прописаны на сайте. И тоже надо на сайте найти, причем это спрятано где-то глубоко-глубоко и очень тяжело найти», — добавляет он.

Эксперты подчеркивают, что люди сейчас берут кредиты, не задумываясь. Особенно онлайн. И лишь по ежемесячным выплатам начинают понимать, что переплачивают по 100, 200, а то и 300 %.

«Онлайн займов ставка может быть до 2000 % годовых, соответственно, мы считаем, что это не совсем справедливо, и, запустив проект «Антидолг кз» мы практически выиграли все иски наших клиентов. В первую очередь, мы по микрозаймам свинтили все сверхдоходность не 2000 %, а только делали возврат основного долга и плюс 56 %», — делится результатами финансовый аналитик Ботагоз Жуманова.

В прошлом году 7 миллионов 200 тысяч казахстанцев оформили кредиты на 3 триллиона тенге. Средний чек составил 411 тысяч.

На данный момент сделки с недвижимостью, особенно те, которые касаются выдачи кредитов, всё ещё очень популярны. При закладывании недвижимого имущества, залоговые обязательства должны выполняться залогодателем весьма аккуратно, в противном случае кредитор имеет право получить компенсацию из стоимости заложенного имущества. Если обязательства были выполнены в полном объёме, точно и в срок — договор залога прекращается.

Отдавая свою квартиру, людям стоит помнить, что закладывание недвижимости создает владельцу определённые ограничения, говорит юрист карагандинской компании «Мувинг» Сакен Ешмуратов. При оформлении залогового договора распоряжение имуществом (отчуждение, передача в аренду, безвозмездное пользование) происходит только с согласия залогодержателя. И хорошо, если вам попадётся сговорчивый кредитор. Если согласие было получено при переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу — право залога сохраняет силу. Новый собственник становится на место должника (залогодателя) и несет все его обязанности, если соглашением с кредитором не установлены иные нюансы. У залогодателя есть право даже завещать заложенную недвижимость (согласно части 2 статьи 315 Гражданского кодекса РК, соглашение, ограничивающее завещание имущества в залоге, уже недействительно).

Это интересно:  Досудебная санация - цели и виды процедуры санирования 2019 год

Основные виды залога — ипотека и заклад. При ипотеке заложенное имущество остается во владении (юридически человек обладает ипотечной недвижимостью) и пользовании (юридически можно извлекать из имущества его полезные свойства, а также получать от него выгоды) залогодателя или третьего лица. А во втором случае заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя (кредитора). При этом с согласия кредитора недвижимость может быть оставлена у должника (залогодателя) под замком и печатью залогодержателя. На данный момент более распространена ипотека.

Такой документ (впрочем, как и любой другой) должен быть заключен в письменной форме, иначе он может быть признан недействительным. При этом обязательного нотариального заверения договор залога не требует, но лучше перестраховаться, чтобы в последующем избежать ненужных споров. Договор залога имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органах юстиции (так как право залога недвижимости возникает с момента госрегистрации договора).

В договоре залога обязательно нужно указать сам предмет залога, его оценку, характеристики недвижимости, выступающей предметом залога (адрес, площадь), размер и срок исполнения обязательства. Если что-то из этого перечня не будет указано, договор может быть признан недействительным.

В случае неисполнения обязательства должником (залогодателем), удовлетворение требования кредитора (залогодержателя) производится из стоимости заложенного имущества в судебном либо принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона). При этом реализация имущества во внесудебном порядке производится в случаях, предусмотренных залоговым договором или законодательством.

Порядок реализации недвижимого имущества по ипотечному договору регулируется Гражданским кодексом РК и Законом РК «Об ипотеке недвижимого имущества». Процедура реализации ипотеки во внесудебном порядке предусмотрена статьей 24 Закона РК «Об ипотеке недвижимого имущества».

Реализация ипотеки во внесудебном порядке производится через торги на заложенное имущество, организуемые доверенным лицом (оно определяется сторонами в ипотечном договоре). Если доверенное лицо в договоре не определено, его может назначить залогодержатель.

Также законом предусмотрены случаи, когда не допускается удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке, а именно:

  • для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа (например, органа опеки и попечительства, если сособственник несовершеннолетний) и такое согласие не было получено;
  • предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
  • предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается только по решению суда.

Как правило, взыскание на заложенное имущество обращается в судебном порядке по искам банков, при этом хотелось бы обратить внимание читателей на следующее: отношения, возникающие между заемщиком и займодателем по договору банковского займа, исполнение обязательств по которому обеспечиваются залогом имущества, регулируются положениями статьи 321 ГК, предусматривающей случаи возникновения права залогодержателя потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество.

Статья 321 ГК устанавливает конкретный перечень случаев досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Так, из пункта 1 статьи 321 ГК следует, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

  • если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге;
  • нарушения залогодателем правил о замене предмета залога;
  • утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 314 Гражданского Кодекса РК;
  • обращения взыскания на предмет залога в целях исполнения обязательств залогодателя по исполнительным документам перед третьими лицами, не имеющими преимущества перед требованием залогодержателя, при отсутствии у залогодателя иного имущества.

Пунктом 2 этой же статьи предус-мотрено, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае:

  • нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
  • невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 312 Гражданского Кодекса РК;
  • нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Таким образом, в случае обращения банка за досрочным исполнением обязательств, обеспеченных залогом, необходимо соблюдение вышеуказанных норм законодательства.

До проведения торгов во внесудебном порядке должны быть выполнены следующие процедуры:

  • доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где был оформлен ипотечный договор, и вручает его залогодателю. Если невозможно передать уведомление лично, оно направляется заказным письмом в адрес должника, указанный в ипотечном договоре;
  • при неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления, но не ранее, чем через тридцать дней с момента вручения или отправки указанного уведомления должнику (залогодателю), доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где был оформлен ипотечный договор, вручает его залогодателю, а также залогодержателю, и официально публикует объявление о торгах;
  • с момента первой публикации объявления о торгах все сделки в отношении недвижимого имущества, выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то они признаются недействительными;
  • с момента первой публикации объявления о торгах и до момента их проведения должно пройти не менее десяти дней.

При получении уведомления о невыполнении основного обязательства залогодатель (должник) вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки. Залогодатель вправе также обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки.

Процедура реализации ипотеки в судебном порядке регулируется статьей 21 вышеназванного закона.

Реализация ипотеки в судебном порядке производится в соответствии с решением суда по иску залогодержателя. При этом продажа недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. В обращении взыскания на имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя (кредитора) вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Принимая решение об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд в решении определяет следующее:

  • все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации недвижимого имущества, которые определяются по завершении его реализации.
  • недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;
  • начальную продажную цену заложенного недвижимого имущества при его реализации с торгов.

По просьбе залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе при взыскании заложенного недвижимого имущества отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда:

  • залогодателем является гражданин, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
  • предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка реализации заложенного недвижимого имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом, не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и сумм неустойки.

Отсрочка реализации ипотеки не допускается:

  • если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;
  • если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом.

Разница между суммой долга и суммой, за которую была продана недвижимость, возвращается залогодателю.

Статья написана по материалам сайтов: causa.kz, defacto.kz, kokshetau.asia, www.kn.kz.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector