+7 (499) 322-30-47  Москва

+7 (812) 385-59-71  Санкт-Петербург

8 (800) 222-34-18  Остальные регионы

Бесплатная консультация с юристом!

ВС разъяснил, как оценивать иск о разрыве договора аренды с банкротом 2019 год

Резолютивная часть определения объявлена 1 сентября 2016 г.

Полный текст определения изготовлен 8 сентября 2016 г.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего судьи Капкаева Д.В.,

судей Букиной И.А. и Разумова И.В.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Предприятие по агрохимическому обслуживанию землепользователей «Свердловскагрохим» (далее — предприятие) Дегтянников Д.Г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Капкаева Д.В., объяснения представителя предприятия, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Департамент лесного хозяйства Свердловской области (далее — департамент) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие «Красноуфимский аграрный колледж» (далее — общество) о расторжении договора аренды лесного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены предприятие и Управление Федеральной налоговой службы России по Свердловской области (далее — уполномоченный орган).

Определением суда первой инстанции от 27.10.2015, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции от 22.12.2015 и округа от 05.02.2016, иск оставлен без рассмотрения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, департамент просит отменить принятые по делу судебные акты в связи с существенными нарушениями норм права.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Капкаева Д.В. от 21.07.2015 кассационная жалоба департамента с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В судебном заседании представитель предприятия возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными.

Департамент, общество и уполномоченный орган, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав присутствующего в судебном заседании представителя предприятия, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.12.2008 между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды лесного участка N 370 (далее — также договор N 370).

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендных платежей, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оставляя заявление департамента без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций сославшись на положения статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) и разъяснения, данные в пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее — Постановление N 35), исходили из того, что спорное требование возникло из обязательственных отношений имущественного характера (договора аренды).

Учитывая, что с иском о расторжении договора N 370 департамент обратился после открытия в отношении общества конкурсного производства, суды указали на необходимость его рассмотрения в рамках дела о банкротстве.

Окружной суд выводы нижестоящих судов поддержал.

Между тем судами не учтено следующее.

С даты принятия судом решения о признании должника банкротом действует предусмотренный абзацем 7 пункта 1 статьи 126 и пунктом 34 Постановления N 35 порядок рассмотрения требований кредитора к должнику, который направлен на сохранение баланса интересов всех кредиторов и должника.

Согласно статье 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, указанного в названном Законе.

Исходя из содержания названных норм права при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды) предоставление юридическим лицам в аренду лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Лесным кодексом Российской Федерации.

К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом (пункт 3 статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В пункте 11 договора N 370 стороны определили, что передавать права и обязанности по данному договору арендатор имеет право только с согласия арендодателя.

Доказательства, подтверждающие получение такого согласия обществом, в материалах дела отсутствуют и суду не представлены.

Более того, как следует из искового заявления, воля арендатора направлена на прекращение права аренды и возврат имущества его собственнику.

При таких обстоятельствах и в силу вышеприведенных положений закона, принадлежащие обществу имущественные права по договору N 370 не могли быть использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов.

Поскольку предъявленное департаментом требование о расторжении спорного договора не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве общества у судов не имелось.

Допущенные судами нарушения норм права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита прав и законных интересов департамента, в связи с чем обжалуемые судебные акты на основании пункта 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела для рассмотрения исковых требований по существу в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 291.11-291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия определила:

Дело направить в Арбитражный суд Свердловской области для рассмотрения исковых требований Департамента лесного хозяйства Свердловской области по существу.

ООО «БоскоВолга» арендовало у ООО «МД-Тольятти» помещение в ТРК «Парк Хаус» под магазин одежды «Bosco Sport». Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта 2011 года. Но в январе 2014 года владельцы магазина поняли, что деятельность бутика «Bosco Sport» нерентабельна, и решили закрыть его. Тогда же они направили собственнику помещений письмо, в котором попросили расторгнуть договор аренды с 1 апреля 2014 года.

Ответов от арендодателя они так и не получили, по этой причине в середине апреля они послали ООО «МД-Тольятти» еще два письма. В одном из них арендатор попросил о зачете части гарантийного взноса в счет последнего месяца аренды (прим. ред. – апрель 2014 года), а в другом отправил подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора аренды с 30 апреля 2014 года. Не получили обратной связи они и на эти послания. Не пришли представители ООО «МД-Тольятти» подписывать и передаточный акт о возврате помещения, хотя тоже получали уведомление об этом.

Представители ООО «БоскоВолга» 30 апреля 2014 года составили односторонний документ об освобождении помещения и заполнили обходной лист, который подписали уполномоченные лица специальных служб торгового центра. Молчание со стороны собственников торговых площадей продолжалось больше месяца. Но, начиная с середины июня, ООО «МД-Тольятти» стало отправлять ООО «БоскоВолга» претензии, в которых потребовало оплатить задолженность по арендной плате за май вместе с пенями за просрочку. В ответ экс-арендатор снова послал передаточный акт от 30 апреля 2014 года. ООО «МД-Тольятти» подписало его лишь 30 июня 2014 года, посчитав эту дату последним днем аренды.

Истец уверял, что ответчик не имел права на односторонний отказ от исполнения арендного соглашения. По мнению собственника помещений, арендатор должен был обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, но вместо этого просто прекратил его исполнение. Судья Татьяна Бредихина отказалась удовлетворять требования ООО «МД-Тольятти», посчитав, что ответчик действовал разумно и добросовестно. Она указала, что арендатор сообщил истцу о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, а тот не совершил необходимых действий для его принятия. Таким образом, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от арендодателя, заключил суд.

Апелляция и кассация оставили это решение без изменений, добавив ссылку на п. 37 Информационного письма ВАС от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В нем прописано, что арендодатель не может требовать с арендатора плату за просрочку возврата имущества, если сам уклонился от его приемки.

ООО «МД-Тольятти» не согласилось с такими выводами судов и обжаловало их в Верховный суд. На судебном заседании в ВС представитель истца Элла Форос говорила о том, что нельзя считать правомерным безосновательный отказ от исполнения договора: «Единственная причина, на которую ссылается ответчик, – это нерентабельность магазина, но закон не связывает с этим обстоятельством право перестать исполнять обязательства».

Председательствующая Ольга Киселева поинтересовалась у представителя арендатора, было ли в договоре право на односторонний отказ? Последовал отрицательный ответ. Представляющий интересы «БоскоВолга» Андрей Радаев объяснял суду, что арендные отношения прекратились надлежащим образом: «Мы действовали добросовестно, в отличие от истца, который не отвечал на наши письма, злоупотребив своими правами». По словам Радаева, они даже передали арендодателю оба комплекта ключей от помещения: «Первый – представителю охранной организации торгового комплекса, а второй отправили экспресс-почтой истцу. То есть мы фактически вернули помещение».

«Тройку» судей эти аргументы не убедили. ВС указал на то, что досрочное освобождение помещения не прекращает договор аренды и, следовательно, необходимость платить. Судьи подчеркнули, что в соглашении не было предусмотрено право на односторонний отказ от его исполнения, а законом такая возможность тоже не установлена. Арендодатель не может требовать с арендатора деньги за просрочку возврата имущества только в одном случае: если сам собственник уклонялся от его приемки, хотя имелись основания прекратить договор аренды, подчеркнул ВС. В рассматриваемом деле судьи ВС таких предпосылок не обнаружили, отменили все акты нижестоящих инстанций и отправили дело на новое рассмотрение обратно в Арбитражный суд Самарской области.

Это интересно:  Наиболее срочные обязательства и их практическое применение 2019 год

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС полагает, что для принятия решения по существу необходимо оценить все доказательства и фактические обстоятельства.

Константин Галин, старший юрист АБ «Некторов, Савельев и партнеры», соглашается с выводом ВС, считая, что решения нижестоящих инстанций демонстрируют пренебрежительное отношение российских судей к принципу свободы договора и их склонность к формальному применению закона: «Они не задумываются о последствиях, которые может иметь их решение для экономических взаимоотношений сторон и других участников гражданского оборота в аналогичных ситуациях». Юрист полагает, что ВС оправил дело на новое рассмотрение, так как нужно точно определить, с какого момента на самом деле прекратились и прекратились ли вообще договорные отношения между арендатором и арендодателем.

Сергей Попов, руководитель практики «Недвижимость.Земля.Строительство» АБ КИАП, солидарен с коллегой и подчеркивает, что в этом деле арендатор с арендодателем сами запутали суды наличием соглашения о расторжении договора и спор развернулся вокруг двух последних месяцев аренды. Попов отмечает, если арендатор не имел права расторгнуть договор, то все его уведомления теряют юридическое значение, поскольку противоречат соглашению.

Поддерживает мнение спикеров и Александр Ванеев, партнер BGP Litigation, обращая внимание на то, что это дело ярко демонстрирует проблему нахождения баланса интересов сторон в арендных отношениях. Эксперт не сомневается, что ВС отдал приоритет положениям договора, потому что такой подход обеспечит предсказуемость сторонам долгосрочного арендного соглашения. Решения нижестоящих инстанций Ванеев объясняет тем, что суды стараются реагировать на реалии жизни и корректировать отношения сторон в соответствии с ними: «Всегда ли это правильно – один из вечных вопросов права, но и ВАС, и ВС последовательно занимают позицию о сохранении договорных отношений в том виде, в котором стороны их изначально сформировали».

Павел Хлюстов, адвокат, партнер КА «Барщевский и партнеры», предлагает взглянуть на спорную ситуацию в ином ключе. Он считает, что ВС не раскрыл весь потенциал этого дела, так как оставил без внимания вопрос о том, может ли молчание арендодателя рассматриваться как акцепта оферты о расторжении договора. С одной стороны, по общему правилу молчание не является акцептом (п. 2 ст. 438 ГК «Акцепт»), рассуждает Хлюстов: «С другой же, большое значение имеет исследование прежних деловых отношений сторон, ведь тот же п. 2 ст. 438 ГК позволяет признать молчание акцептом, если предшествующие отношения свидетельствуют о таком обыкновении». Сомневается эксперт и в добросовестности арендодателя, поскольку последний своей пассивностью мог создать у арендатора впечатление, что не возражает против расторжения договора. По логике ВС, вместо анализа поведения сторон следует просто исследовать текст договора на наличие условия о возможности его расторгнуть в одностороннем порядке, резюмирует Хлюстов.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 29 ноября 2016 г. N 64-КГ16-7

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Горшкова В.В.,

судей Гетман Е.С., Романовского С.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Бондаря А.В. к администрации Корсаковского городского округа о признании решения об отказе в предоставлении земельного участка недействительным, возложении обязанности предоставить земельный участок в аренду, взыскании судебных расходов по кассационной жалобе Бондаря А.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Бондарь А.В. обратился в суд с названным иском к администрации Корсаковского городского округа, просил признать незаконным решение от 9 октября 2015 г. об отказе в предоставлении в аренду земельного участка площадью м2 для индивидуального жилищного строительства по адресу: , обязать ответчика предоставить данный земельный участок в аренду для завершения строительства индивидуального жилого дома, взыскать с ответчика судебные расходы.

В обоснование иска указал, что на основании постановления мэра городского округа от 18 июня 2009 г. ему предоставлен в аренду земельный участок сроком на три года, договором аренды предусмотрено его преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок. Истцом получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком до 28 июня 2021 г., данный дом находится в состоянии возведения, однако до истечения срока договора аренды истец не обратился к ответчику с заявлением о его продлении на новый срок. Впоследствии на обращение о заключении с нового договора аренды администрация городского округа ответила отказом по мотиву отсутствия для этого оснований и предложила освободить земельный участок от находящихся на нем строений и сооружений. Истец, руководствуясь положениями новой редакции п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, полагал, что ему не может быть отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду однократно, для завершения строительства жилого дома.

Решением Корсаковского городского суда Сахалинской области от 12 февраля 2016 г. иск удовлетворен частично: признано недействительным решение администрации Корсаковского городского округа от 9 октября 2015 г. об отказе Бондарю А.В. в предоставлении в аренду земельного, на администрацию Корсаковского городского округа возложена обязанность предоставить Бондарю А.В. в аренду земельный участок с кадастровым номером , площадью м2, расположенный по адресу: , для завершения строительства индивидуального дома, с ответчика в пользу истца взысканы судебные расходы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований Бондаря А.В., в этой части постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 28 октября 2016 г. кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения в кассационном порядке.

Судом при рассмотрении дела установлено и подтверждается материалами дела, что постановлением мэра Корсаковского городского округа от 18 июня 2009 г. N 591 Бондарю А.В. на основании его заявления предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером , площадью м2, по адресу: .

Постановлением Бондарю А.В. предписано, в том числе, заключить договор аренды земельного участка, зарегистрировать его в органе УФРС по Сахалинской области, оформить разрешение на строительство (л.д. 7).

17 июля 2009 г. администрация Корсаковского городского округа и Бондарь А.В. заключили договор аренды N 1799 данного земельного участка, зарегистрировав его в УФРС по Сахалинской области 2 октября 2009 г.

Срок действия договора определен с 1 июля 2009 г. по 1 июля 2012 г., по истечении срока действия, как предусмотрено п. 1.4 договора, он считается расторгнутым (прекращенным).

28 июня 2011 г. Бондарь А.В. оформил разрешение N на строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке сроком действия до 28 июня 2021 г. (л.д. 8).

До истечения срока действия договора аренды земельного участка от 17 июля 2009 г. N 1799 Бондарь А.В. с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что из буквального содержания условий договора аренды следует, что им не предусмотрено правило о пролонгации срока действия договора путем подачи соответствующего заявления за определенный срок до окончания срока его действия, а лишь заключение нового договора аренды на новый срок с преимущественным правом на это прежнего арендатора.

Суд, руководствуясь положениями подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвующих в торгах, установив, что к Бондарю А.В. требования об изъятии земельного участка в установленный срок уполномоченным органом не заявлялись, ранее кому-либо земельный участок для завершения строительства не завершенного строительством объекта не предоставлялся, пришел к выводу, что основания для отказа Бондарю А.В. в заключении договора аренды земельного участка в указанных им целях у ответчика отсутствовали.

Это интересно:  Как можно не платить долг по расписке на законных основаниях 2019 год

При этом суд также указал, что исполняющий обязанности мэра Корсаковского городского округа отказал Бондарю А.В. в продлении договора аренды земельного участка, тогда как Бондарь А.В. просил заключить с ним договор на новый срок, а не продлить, поскольку он уже является прекращенным.

Проверяя законность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции с данными выводами суда не согласился, указав, что поскольку договор аренды N 1799 от 17 июля 2009 г. между администрацией Корсаковского городского округа и Бондарем А.В. прекратил свое действие по истечении срока аренды 1 июля 2012 г., истец арендатором земельного участка не является, документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, истцом не представлено, у администрации Корсаковского городского округа отсутствуют основания для заключения с истцом нового договора аренды этого же участка в обход процедуры торгов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При рассмотрении дела судом установлено, что Бондарь А.В. возвел не завершенный строительством жилой дом на основании соответствующего разрешения от 28 июня 2011 г. сроком действия до 28 июня 2021 г., что не оспаривалось сторонами.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом не представлено документов, подтверждающих, что он является собственником объекта незавершенного строительства, является неправильным, поскольку Бондарь А.В. является собственником данного строения в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, и земельный участок мог быть предоставлен ему без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не дал оценки тому обстоятельству, что договор аренды от 17 июля 2009 г. предусматривал его (Бондаря А.В.) преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены постановления суда апелляционной инстанции.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а дело — направлению на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Сахалинского областного суда.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 5 мая 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Если арендодатель недвижимого имущества будет признан банкротом , когда договор аренды будет расторгнут? И будет ли время у арендатора на поиск и переезд в другое здание? Можно ли в договоре прописать условие о расторжении договора выгодное для арендатора?

Существует вероятность того , что договор аренды не будет расторгнут. В случае признания арендодателя банкротом , и перехода права собственности к другой организации , договор аренды сохраняется ( ст. 617 ГК РФ). При этом необходимо будет заключить соглашения о замене стороны договора.

В соответствии со ст. 102 Закона о банкротстве арбитражный управляющий может заявить об отказе от исполнения договоров. Если договор аренды не был расторгнут , то впоследствии имущество должника ( арендодателя) должно быть реализовано. При этом , в соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности ( хозяйственного ведения , оперативного управления , пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При согласии арендодателя в договоре можно прописать условие о расторжении договора , выгодное для арендатора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон , кроме случаев , когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами ( статья 422).

При этом арендодателю нельзя запретить расторгнуть договор по основаниям , прямо предусмотренным законодательством в ст. 619, ст. 450, ст. 451 ГК РФ.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист».

« Алексей Коневский рассказал о том , в каких случаях банкротство собственника , сдающего в аренду свои объекты недвижимости , может стать причиной прекращения арендных отношений. Для арендатора такая опасность возникает , в частности , если внешний управляющий решит , что эти договоры препятствуют платежеспособности должника или их исполнение повлечет за собой убытки. К примеру , он может установить , что арендная плата не покрывает расходов собственника на содержание имущества , и отказаться от исполнения договора аренды ( ст. 102 Федерального закона от 26.10.02 № 127-ФЗ „О несостоятельности ( банкротстве)“ ( далее — закон о банкротстве)).

Возможность такого развития событий подтверждает и судебная практика ( постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.05.08 № КГ-А40/3797−08). Суды учитывают , что аренда сама по себе снижает стоимость имущества при его отчуждении. А если при этом размер установленной сторонами арендной платы значительно ниже рыночного , это может стать основанием для отказа от договора.

Но , по мнению докладчика , арендатор в таком случае все-таки имеет возможность спасти договор. Для этого он может заявить о согласии на повышение арендной платы до среднерыночного уровня. Это позволит арендатору предъявить иск о признании договора действующим. И если внешний управляющий не докажет , что сохранение аренды на новых условиях все равно повлечет для арендодателя убытки , суд удовлетворит иск арендатора ( постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.07 № Ф03-А73/06−1/5365 , определение Высшего арбитражного суда от 02.04.07 № 3778/07).

Кроме того , не все невыгодные для собственника договоры могут быть расторгнуты. На основании статьи 102 закона о банкротстве нельзя отказаться от договора , который был заключен в ходе процедуры наблюдения с согласия временного управляющего либо в ходе финансового оздоровления ( постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.05.05 № А29−8647/2004−2э).

Если же арендатор не хочет больше пользоваться переданным ему объектом , он может потребовать возмещения убытков , причиненных отказом от договора ( п. 4 ст. 102 закона о банкротстве). К сожалению , доказать их размер истцу будет очень сложно. Поэтому дела , по которым арендатор требовал бы возместить свои потери от расторжения договора , в арбитражной практике встречаются крайне редко.»

« Сейчас многие компании восполняют прорехи в своих бюджетах , расставаясь с правом собственности на недвижимость. Если при этом объект сдан в аренду , то сделка несет в себе определенные риски , связанные с переходом прав и обязанностей по договору аренды от прежнего к новому собственнику. Причем риски возникают как у арендодателей , так и у арендаторов. У тех и у других эти риски будут связаны с правильным определением момента , с которого арендатор должен расплачиваться уже с новым , а не прежним собственником имущества. Нормы второй части Гражданского кодекса не содержат четких положений о том , как можно предупредить эти риски. Но о том , как обезопасить компанию и какие аргументы предъявить контрагенту , можно узнать из сложившейся арбитражной практики.

Риск арендатора: платеж ненадлежащему лицу

Никакого специального порядка действий при смене арендодателя Гражданский кодекс не содержит. Все , что есть, — это норма о сохранении договора аренды при смене собственника ( п. 1 ст. 617 ГК РФ).

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ. Переход права собственности ( хозяйственного ведения , оперативного управления , пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды ( п. 1 ст. 617 ГК РФ).*

Арендатору особенно важно правильно определить момент , с которого он должен заплатить арендную плату новому , а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору , в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой. Так , если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником — тогда , когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя , то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга , ни от ответственности за просрочку. Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

Это интересно:  Отключили домофон за неуплату: как подключить самому по закону 2019 год

Возможна и обратная ситуация: получив от сторонней компании уведомление о том , что именно она теперь является собственником предмета аренды и арендные платежи причитаются ей , арендатор по-прежнему рассчитывается с прежним арендодателем. Если арендатор , несмотря на уведомления о смене собственника , больше двух раз подряд перечислит арендную плату прежнему арендодателю , то новый владелец недвижимости может не только потребовать оплату повторно с процентами , но и выселить арендатора из занимаемого помещения ( потребовать досрочного расторжения договора). Такое право ему предоставляет статья 619 Гражданского кодекса ( постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.05 по делу № А56−7723/04).

Избежать вышеназванных рисков арендатору поможет четко выработанная схема действий при смене арендодателя.

Если арендатор расплатился с ненадлежащим арендодателем , „правильный“ арендодатель может выбрать , кому предъявлять денежное требование.
У надлежащего арендодателя абсолютно равные возможности в части требования задолженности по арендной плате от арендатора и возврата неосновательно полученного дохода от ненадлежащего получателя арендной платы. Целесообразно сделать выбор в пользу того , у кого финансовое положение более стабильное — это повысит шансы на реальное получение долга.

От нового собственника требуются доказательства его прав

Чтобы уверенно платить новому арендодателю именно как надлежащему кредитору , арендатору важно получить от него ряд документов.

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение аренд-ных платежей с момента перехода к нему права собственности. То есть с момента государственной регистрации его права на арендуемую недвижимость ( п. 2 ст. 223 , п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это следует из содержания права собственности ( п. 1 ст. 209 ГК РФ) и принадлежности права на сдачу имущества в аренду именно собственнику ( ст. 608 ГК РФ).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу , сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности , положение о том , что должник должен быть уведомлен о смене кредитора , иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу ( п. 3 ст. 382 ГК РФ). Если применить этот принцип к аренде , то получается , что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды , а с того момента , когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав. Даже если арендатора проинформировали об этом лишь спустя несколько месяцев после того , как право собственности на арендуемый объект перешло к другому лицу , его платежи в адрес прежнего собственника признаются надлежащим исполнением обязательств. Повторно потребовать от арендатора арендную плату за эти месяцы новый арендодатель не вправе ( постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.11.08 № Ф09−8836/08-С6).

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например , арендодатель просто указывает в письме дату , с которой арендные платежи следует перечислять ему. Но он и сам может иметь неправильное представление о том , с какого момента вправе получать эти платежи , подразумевая под этим моментом , например , дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи. Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу ( п. 1 ст. 385 ГК РФ). Следовательно , арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть. Дело в том , что , не представляя арендатору доказательств перехода права собственности , новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны , которая освобождает должника от ответственности ( п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Оплата новому арендодателю только на основании его уведомления , без доказательств перехода прав к нему , может обернуться негативными последствиями для арендатора и со стороны прежнего собственника имущества. Если впоследствии окажется , что право собственности покупателя недвижимости еще не было зарегистрировано на момент перечисления арендной платы , то прежний собственник может взыскать с арендатора этот платеж повторно. Например , новый владелец недвижимости стал требовать с арендатора арендную плату сразу после того , как получил этот объект по акту приема-передачи , хотя право собственности на объект еще было зарегистрировано на прежнего владельца. Позднее прежний арендодатель повторно взыскал с арендатора арендную плату за весь период с даты передачи объекта новому владельцу до госрегистрации перехода права собственности к нему. Причем задолженность была взыскана с процентами за просрочку платежа ( постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.11.07 № А19−6430/06−46−7-Ф02−8237/07 , определение Высшего арбитражного суда от 11.03.08 № 14382/06).

Дело в том , что статья 312 Гражданского кодекса возлагает на должника риск исполнения обязательства ненадлежащему лицу , если при исполнении обязательства он не потребовал доказательств того , что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом.

Договор об отчуждении недвижимости. Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор , на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается , что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику ( до регистрации прав собственности). Например , с момента передачи имущества или с момента заключения договора. По сути , это смешанный договор: отчуждения недвижимости и уступки прав требования арендных платежей.

Если при таком условии договора купли-продажи арендатор не будет платить покупателю недвижимости арендную плату , дожидаясь перехода прав собственности к нему , последний может взыскать платежи через суд ( постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.08 по делу № А38−1934/2007−2-197).

Можно ли установить в договоре аренды , что арендодатель не вправе отчуждать предмет аренды третьим лицам без согласия арендатора?

Нет , это условие будет ничтожным как противоречащее статье 209 Гражданского кодекса ( постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.06.03 по делу № КГ-А40/3529−03).

Еще один риск арендатора: неправильная сумма арендной платы

Когда арендатор обладает всем необходимым набором документов для платежа в адрес нового арендодателя ( уведомлением о смене собственника , доказательствами перехода прав , платежными реквизитами), возникает вопрос с правильным определением суммы причитающейся ему арендной платы.

Об этом лучше заранее предупредить финансовую службу компании , чтобы полную месячную сумму арендной платы не отправили ошибочно новому арендодателю. Иначе возникнет задолженность перед прежним собственником имущества , которую он вправе взыскать с арендатора с процентами.

Разумеется , распределять сумму арендной платы необходимо только в случаях , когда срок платежа за месяц , в котором поменялся арендодатель , наступает после получения уведомления о смене арендодателя. Если же арендатор за каждый месяц платит вперед ( например , за апрель в марте), то у него не возникает никаких рисков в связи с тем , что полная сумма арендной платы перечислена прежнему арендодателю до уведомления о переходе прав к другому лицу.

В таком случае свои претензии новый арендодатель может адресовать только прежнему собственнику недвижимости. Арендатор же абсолютно чист перед новым арендодателем и законом.

Пока нет уведомления о банковских реквизитах , за аренду можно не платить
Арендатор не может перечислить платеж новому собственнику , пока у него не будет информации о его банковских реквизитах. Поэтому непредставление должнику платежных реквизитов считается просрочкой кредитора , которая в соответствии с пунктом 3 статьи 406 Гражданского кодекса освобождает должника от ответственности за несвоевременный платеж ( в виде процентов по статье 395 ГК РФ или договорной неустойки). Такие разъяснения дал Пленум Высшего арбитражного суда № 14 и Верховного суда № 13 в пункте 10 постановления от 08.10.98. Если арендатор больше двух месяцев не перечислял арендную плату новому арендодателю из-за незнания платежных реквизитов , то арендодатель также не вправе будет требовать расторжения договора на основании статьи 619 Гражданского кодекса. В частности , к такому выводу пришел Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа ( постановление от 11.07.08 № Ф03-А51/08−1/2563). Причем в рассмотренном судом споре новый арендодатель ссылался на то , что уведомил арендатора о состоявшемся переходе прав и своих платежных реквизитах , а арендатор утверждал , что он этого письма не получал.

Таблица 1. Риски прежнего арендодателя при смене собственника и способы их предупреждения

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, pravo.ru, legalacts.ru, www.law.ru.

»

Помогла статья? Оцените её
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

Adblock detector